Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получение нового жилья по договору мены». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как происходит размен квартиры в России в 2019 году.
Процесс оформления обмена с доплатой идентичен с процедурой заключения равноценной мены. Однако в договоре необходимо указать:
- сумму, которую нужно оплатить той или иной стороне;
- сроки оплаты;
- порядка осуществления расчета.
Чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане перечислят свои деньги этому банку (на эскроу-счет), а не застройщику, как сейчас.
Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.
НДС, который платят застройщики, возрос с 18% до 20%. Порядка 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС.
Размен квартиры — это сделка по обмену одной квартиры на несколько меньших. Это является обычной практикой на рынке недвижимости. По оценкам экспертов в данной области, процент сделок по размену составляет 70% от общего количества всех сделок.
С этим связан и основной плюс договора мены: нет необходимости обдумывать варианты передачи оплаты, снимать банковскую ячейку, либо ждать пока финансово-кредитное учреждение переведет средства на счет продавца.
Многие российские бизнесмены также уверены, что цены на недвижимость в РФ в 2019 году будут расти. Причина заключается в том, что возрастание цен на строительные материалы, транспортировку и другие не менее важные факторы, вынудит застройщиков реализовывать недвижимость по большей цене. Наиболее ожидаемо повышение цен в столице Российской Федерации и области.
Порой люди хотят обменять двухкомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. Так делать разрешено, однако подобное условие обязательно закрепляется в письменном соглашении.
Содержание:
Особенности договора мены квартиры в 2018 году
Ключевое отличие операции обмена от обычной купли-продажи в том, что участники сделки обмениваются не денежными средствами, а объектами недвижимости. Если речь идет о разных категориях таких объектов (городская квартира и частный дом), сделка имеет свои юридические особенности. Пошаговая инструкция по поиску обменного варианта и оформлению соответствующих документов, образец договора мены – все это можно найти в статье.
В настоящее время в первой очереди аналогичная готовая квартира от застройщика стоит 5,2 млн рублей. В новой очереди такая квартира стоит 4,4 млн рублей. Чтобы конкурировать с застройщиком, при продаже придется дать скидку на квартиру. «По переуступке ее можно будет продать с небольшим дисконтом – примерно за 5 млн рублей. Значительную скидку делать не стоит, так как стадия строительства завершающая, значит, ликвидных квартир в продаже от застройщика остается не так много, и даже небольшого дисконта будет достаточно, чтобы привлечь к квартире внимание», — считает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.
Процедура размена квартиры основывается на бытовой подоплёке, ввиду того, что совместное проживание граждан становится невозможным и воспринимается ими в качестве нежелательного процесса.
Необходимо отметить, что вопрос об участии государства в договоре мены вызывает горячие споры в научной литературе — одни авторы не признают государство как возможную сторону в мене, другие склоняются к обратной точке зрения.
Обмен 3-комнатной квартиры на 1+1
Правильней и реальней произвести обмен просторной «трешки» на две «однушки». При этом несмотря на то, что покупатель однокомнатных квартир теряет одну комнату, но он не теряет площадь, поскольку обычно старается подыскать такое жилье, которое в целом максимально бы подходило под площадь его трехкомнатной квартиры.
Обмен 3–комнатной квартиры на 2+1
Произвести размен 3-х комнатной квартиры на 2-х комнатную и 1-комнатную возможно, но очень сложно.
Бывают крайние ситуации, когда одному участнику сделки позарез нужно приобрести квартиру для своей большой семьи, а у него как раз есть «двушка» и «однушка», которые он может обменять на просторную «трешку». Однако это скорее всего удача, поскольку в реальности произвести такой обмен без доплаты вряд ли получится.
Если размер жилья неравнозначный
Если человек хочет обменять свою трехкомнатную на 1+1+1, тогда это обычно означает, что он хочет совершить не равнозначную сделку. И в этом случае ему придется произвести доплату разницы в стоимости между квартирами.
Самостоятельно посчитать размер этой доплаты вряд ли получится, тем более, что не всегда стороны могут договориться о сумме доплаты.
Поэтому при неравноценном обмене желательно обращаться за помощью к специалисту, независимому оценщику, который сможет правильно посчитать необходимый размер доплаты.
Кстати, доплата может выражаться не только в денежном эквиваленте, но и в имущественном выражении, например, человек оставляет в квартире всю мебель, технику либо же делает ремонт.
В каком случае договор можно признать недействительным
На практике встречаются ситуации, когда сделка с самого начала является ничтожной. Иными словами, заключенное между сторонами соглашение не имеет юридической силы и не несет правовых последствий. В этом случае договор недействительный, и для признания его таким решения суда не требуется.
Также имеют место случаи, когда сделка является оспоримой. В этом случае для признания ее недействительной необходимо судебное решение. И до этого момента стороны обязаны выполнять условия договора.
Причины признания договора недействительным:
- один из участников сделки – недееспособное лицо;
- сделка совершена лицом, не способным руководить своими действиями и оценивать их (в силу возраста, заболевания и т. д.);
- договор заключен под угрозой, обманом или заблуждением;
- условия сделки противоречат законам РФ;
- сделка совершена без согласия третьих лиц или разрешения уполномоченных органов;
- сделка является мнимой или притворной*.
Схема и виды обмена
На рынке недвижимости наиболее распространены три типа сделок.
Таким образом, вариант обмена наиболее сложен, поскольку:
- оба объекта недвижимости должны устроить обе стороны;
- оба объекта должны быть эквивалентны по рыночной стоимости; при необходимости производится доплата.
Поэтому можно выделить 2 варианта обмена – эквивалентный (равноценный) и обмен с доплатой. В случае с частным домом и квартирой наиболее вероятен неравноценный обмен – какой-то стороне придется доплачивать определенную сумму денег.
Обмен квартиры на частный дом: пошаговая инструкция
С формальной точки зрения процедура мены квартиру на дом не имеет принципиальных отличий от подобных операций. Основные трудности вызывает вариант поиска обменного варианта – именно на эту стадию уйдет значительное количество времени.
Шаг 1. Экспертиза стоимости своей квартиры
Провести оценку стоимости можно и самостоятельно. Для этого определяют среднюю цену на квадратный метр жилья в том же районе – т.е. реальную рыночную стоимость. Однако если с процедурой оценки возникают затруднения, лучше привлечь экспертов из частной компании. Этот вариант имеет преимущество в том, что клиенту выдают заключение об оценке стоимости квартиры, которое можно использовать как дополнительный аргумент во время процедуры обмена. В противном случае есть риск того, что стоимость будет занижена.
Шаг 3. Проверка документов, подписание предварительного договора мены
Когда вариант найдется, действуют по обстоятельствам. Наиболее простой случай – если вторая сторона согласна на обмен (с доплатой или без нее). В иных ситуациях придется авансировать сделку и параллельно подыскивать покупателя на свою квартиру. В любом случае стороны должны составить предварительный договор мены. Его форма практически ничем не отличается от обычного (основного) договора. Суть соглашения в том, что стороны:
- выражают намерение провести сделку;
- четко оговаривают важнейшие условия (стоимость, доплата, сроки подписания);
- прописывают ответственность за уклонение от совершения сделки в будущем.
В знак подтверждения своих намерений обе стороны могут внести аванс, подписав соответствующее соглашение.
На этом же этапе каждая сторона должна проверить юридическую чистоту объекта. Это делается с помощью изучения таких документов:
- Договор, на основании которого дом или квартира перешли в собственность.
- Свидетельство о собственности (с июля 2016 взамен его выдается выписка из ЕГРН) на дом и на землю.
- Выписка из ЕГРН, в которой можно узнать информацию о собственнике и удостовериться в том, что объект не обременен залогом, не находится под арестом и т.п.
- Техническая документация (технический паспорт, кадастровый паспорт на землю).
Общие моменты
Размен представляет собой юридическую процедуру, главными участниками которой становятся проживающие в муниципальном жилье граждане на основании договора социального найма.
Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.
Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.
Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.
При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.
Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.
Что это такое
Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.
[3]
При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.
Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.
Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.
Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.
Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.
Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.
Особенности процедуры
Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.
Как приватизировать участок в садовом товариществе, читайте здесь.
С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.
Итак рассмотрим специфику и отдельные нюансы оформления сделок.
Как найти вторую сторону
Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.
Как обменять приватизированную квартиру
Под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.
Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:
Если нужна доплата
Дополнительный взнос средств выполняется, если происходит обмен не равноценных по стоимости квартир.
В таком случае в договоре следует указать:
- Сумму доплаты только в рублях, даже если по факту будет передаваться валюта;
- Сроки ее передачи;
- Порядок передачи.
В остальном документ составляется согласно общепринятым нормам с внесением существенных и дополнительных пунктов.
Важно: без указания данных пунктов договор будет признан недействительным.