Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как определить правильную цену квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Анализ показателей и расчет за кв. метр.
Как правило, у каждого из объявлений уже рассчитана цена за 1 кв.м. Если же данного расчета в объявлении нет (в печатных изданиях, как правило, они отсутствуют), его можно произвести самостоятельно, используя формулу:
СТОИМОСТЬср = ЦЕНА КВАРТИРЫ/ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ
В таком расчете есть минус: он не учитывает существенные детали (наличие парковки возле дома, ремонт, балкон и т.д.). Для этого нужно произвести анализ показателей, выразив сумму таких дополнительных факторов, выразив их в виде коэффициента по отношению к средней цене за квадратный метр.
Проведя анализ цен несколько выбранных квартир, уже можно будет установить первоначальную цену для собственной.
Содержание:
Коррекция в процессе продажи
В процессе продажи цена, как правило, корректируется продавцом. На это оказывает влияние:
- сам рынок (падение или рост цен);
- разговоры или встречи с потенциальными покупателями.
Во время роста цен, продавец может спокойно держать ранее установленную цену. На фоне подъема она покажется вполне приемлемой.
Оценка стоимости квартиры
Для начала мы решили присмотреться к аналогичным вариантам. После изучения предложений о продаже на нескольких сайтах, был сделан вывод: диапазон цен на квартиры с подобными характеристиками –2,4-2,6 млн рублей. За более точной оценкой мы обратились к профессионалам.
Запрос на оценку был отправлен в два агентства недвижимости. Вердикт АН «ЛИНК» – 2 500 000 рублей. Коллеги из «БК_НДВИЖИМОСТЬ» дали вилку цен: 2,45–2,55 млн рублей, – в зависимости от состояния объекта. Все сходится, за отправную точку мы берем сумму цифру в 2 500 000 рублей.
Продажа за месяц
Во многих агентствах недвижимости нам сказали, что если мы торопимся с продажей – достаточно опустить цену чуть ниже рынка. Говорили, что при таких условиях объект будет продан за 2-3 недели. Разумеется, эти обещания не подкреплялись какими-либо гарантиями. Если квартира не продастся в такие сроки, ни штрафов, ни комиссий продавец не получит.
Цели проведения оценки недвижимости
Официальная оценка недвижимости – важный этап практически в любых сделках с имуществом. Наличие экспертной оценки поможет сориентироваться в рынке и не прогадать с установлением цены на квартиру, которая по оценки собственника может быть выше или даже ниже рыночной. Адекватная цена поможет реализовать имущество в достаточно короткие сроки.
Получение экспертного заключения о стоимости недвижимости может понадобиться в следующих случаях:
- Установление цены на продаваемую недвижимость. На основе полученного от сделки дохода в дальнейшем будут определены суммы налоговых отчислений. Экспертная оценка может так же понадобиться при продаже для расчета государственной пошлины или для расчета пенсионного взноса при продаже квартиры или дома.
- Экспертная оценка стоимости жилья необходимо для расчета суммы страховки и компенсации при наступлении страховых случаев.
- Оценка недвижимости необходима в случаях, когда имущество выступает в качества вклада в уставной капитал компании.
- В ситуации развода и раздела имущества не обойтись без экспертной оценки для правильного разделения долей, особенно если один из супругов желает получить за свою долю денежную компенсацию.
- Экспертную оценку часто используют в банках, например, в ситуации, если недвижимости выступает предметом залога по сделке.
Отчет об оценке
Отчет о проведенной работе оценщика представляется собой брошюру на несколько страниц, в которой отражена следующая информация
- Реквизиты договора, на основании которого и была проведена оценка недвижимости,
- Информация об оценщике или оценочной компании, которая осуществила экспертную оценку,
- Цель проведения экспертизы,
- Подробное описание объекта и его отличительных характеристик и особенностей,
- Список документов, использованных при проведении анализа,
- Список методов анализа,
- Результат оценки, который и будет выражаться в указании рыночной цены на объект недвижимости,
- Дополнительная информация на усмотрение оценщика, которая повлияла на формирование окончательной цены.
Отчет пронумеровывается, сшивается и скрепляется печатью и подписью лица, проводившего оценку. Отчет может быть подготовлен в электронном виде, в таком случае он должен быть заверен электронной подписью.
Налогооблагаемая база. С какой суммы уплачивается налог?
Если продается имущество, которое приобретено до 01.01.2016 года и находится в собственности продавца менее 3 лет, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):
- Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1000000 рублей. Не забудьте подать декларацию на налоговый вычет, по-умолчанию, налоговые органы его вычитать из налогооблагаемой базы не будут;
- Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества). Не забудьте подать декларацию и предоставить документы на учет ранее произведенных расходов, по-умолчанию, налоговые органы уменьшать налогооблагаемую базу не будут
Оценка недвижимости профессиональным оценщиком
Как происходит оценка квартиры для продажи? Оценочная деятельность регулируется законом РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Осуществлять оценку профессионально может только специалист, который является членом одной из саморегулирующихся организаций оценщиков. Собственнику недвижимости стоит поинтересоваться наличием всех регистрационных и разрешительных документов у оценщика, а также в обязательном порядке заключить с ним договор об оказании услуг.
Процедура оценки состоит из следующих этапов:
- заключение договора и оплата услуг оценщику;
- предоставление специалисту документов по квартире;
- выезд оценщика на осмотр;
- определение стоимости оценки и составление отчета;
- передача отчета заказчику.
Для определения стоимости квартиры исполнителю необходимо передать оценщику копии следующих документов:
- паспорта всех собственников;
- правоустанавливающий документ (купля-продажа, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
- технический паспорт;
- план и экспликация.
При передаче документов заказчик согласовывает с исполнителем время для визуального осмотра квартиры.
Повысить ликвидность
Все другие хитрости предпродажной подготовки скорее работают на уменьшение срока продажи, а не на повышение цены. Серьезный ремонт, по словам риелторов, все еще не окупается. Безусловно, люди хотят купить максимально готовую для проживания квартиру. Но платить больше они все еще не хотят: им проще постепенно приводить жилье в порядок, чем переплатить за готовый ремонт. Это особенность вторичного рынка, поскольку, в отличие от голого бетона новостроек, в большинстве вторичных квартир можно первое время жить без ремонта.
Но мелкий ремонт и аккуратный вид квартиры позволят быстрее найти покупателя. «Необходимо сделать генеральную уборку, избавится от старых, пропахших временем и болезнями вещей, почистить сантехнику, вымыть окна и полы, освежить занавески, — рекомендует Михаил Куликов. — Покупателей привлекает чистое, просторное и светлое жилье. Если на стенах и потолках заметны следы протечек, надо устранить их, если на стенах облезлые, заляпанные обои – купить самые дешевые (но светлые – они зрительно увеличат объем помещения) и обклеить комнату».
Наводя чистоту в комнате, нельзя забывать про подъезд – он не должен с порога отпугивать покупателя. Организовать в нем при необходимости уборку, ввернуть все лампочки и стереть следы творчества подростков (силами собственника, жильцов или коммунальных служб) несложно, а усилия воздадутся благоприятным впечатлением потенциального покупателя. «Можно замахнуться и на качественное улучшение состояния подъезда – попробовать уговорить жильцов на косметический ремонт. Если не получится, делать его за свой счет, разумеется, не следует. Но уборка грязного подъезда – обязательное условие для успешной продажи», — отмечает эксперт.
Но все эти способы не позволят выставить более высокую цену. «Квартиру можно продать в рынке, прибегая к разным технологиям, способам и нюансам. Но продать квартиру намного выше рынка сейчас практически невозможно, как бы вы ни старались», — подытоживает Александр Лунин.
Когда требуется определение стоимости доли
Оценка стоимости жилья требуется тогда, когда собственник хочет продать принадлежащее ему имущество. Хорошо, если владелец имеет доступ к недвижимости и может оценить ее хотя бы предварительно. Однако нередко происходит так, что гражданин, имеющий долю в квартире, не только не проживает в данном жилом помещении, но и практически его не посещает. Тогда профессиональная оценка недвижимости оказывается еще более важной.
Другая распространенная ситуация, при которой требуется такая оценка, – это желание собственника или сразу группы собственников в принудительном порядке выкупить ничтожно малую долю совладельца. Такая практика применяется в том случае, если дольщики, решившие реализовать квартиру целиком, сталкиваются с несогласием только 1 хозяина на проведение сделки.
Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию (полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.
Способ №3: расчет цены доли, отчуждаемой 3-ему лицу
Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу. Дело заключается в том, что 1 кв. м. отдельной доли всегда будет стоить меньше, чем 1 кв. м. целой квартиры (в т.ч. и такой, которая продается сразу всеми собственниками вместе). И сами жилые помещения, и доли в праве общей собственности на них могут быть полностью аналогичными, однако за кв. м. доли покупатель заплатит меньше – в среднем на 30-50%.
Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.
Здесь уже не может быть использован простой арифметический расчет, где рыночная стоимость всего жилья сначала делится на число всех долей, а затем умножается пропорционально доли владельца (продавца). Пусть среднюю рыночную стоимость квартиры и понадобится выяснить, факторы, влияющие на ценообразование, окажутся уже другими. Они будут связаны с тем, насколько выгодно для покупателя приобретение именно этой доли в сравнении с другими долями на рынке.