Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТСЖ или управляющая компания: плюсы и минусы, разница и преимущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Выбор способа управления.
Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир. Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов. Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.
Содержание:
Выход из УК при создании ТСЖ
Если собственники не довольны, как управляющая компания занимается обслуживанием многоквартирных домов, в которых проживают, они вправе отказаться от ее услуг. Есть несколько вариантов, один из которых – создание товарищества собственников жилья.
На общем собрании письменно оповещенных жильцов решение протоколируется и отправляется в управляющую организацию. Сделать это лучше до истечения срока соглашения между управляющими компаниями и собственниками квартир. В противном случае придется соблюдать временные рамки, ожидая целый год. Жильцы не приватизированных квартир имеют право голоса, но окончательное решение за муниципалитетом. Проголосовать должно большинство, но расчет идет из числа кв. м, а не прописанных.
Предстоит большая бумажная волокита. Муниципалитет может оказать содействие в подготовке необходимых документов, которые останется только заполнить. Далее открывается лицевой счет в банке. Перезаключаются все договора с РСО. Решается, кто будет вести дела – сами жильцы, привлеченные сотрудники или новая УК, на выгодных условиях для жильцов.
Функции и цели УК и ТСЖ
Вид управления выбирается одинаково – только на общем собрании, в присутствии более 50 % собственников.
Одними и теми же обязанностями, функциями наделены ТСЖ и управляющие компании:
- соблюдать права всех собственников квартир, установленные законом РФ, при выборе метода, управляющего ОДИ;
- предотвращать попытки давления сторонних лиц против проявления законных прав собственников, и представлять их интересы;
- дома и прилегающие к ним территории необходимо содержать на должном уровне, обследовать их состояние и коммуникации;
- заниматься вопросами вывоза мусора и ТБО;
- контролировать работу ПУ;
- проводить текущие ремонтные работы в доме, в т. ч. с помощью организаций со стороны;
- если выбран спец. счет, то заниматься сбором на капремонт;
- принимать меры соблюдения безопасности проживания, включая пожарную;
- устанавливать тарифы, следить за тем, как оплачиваются коммунальные услуги, и их качеством.
Договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией
Главным документом, который устанавливает отношения между «коммунальщиками» и собственниками квартир, является договор на управление многоквартирным домом. Если владельцы на общем собрании выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них в индивидуальном порядке.
Когда УК выбрана товариществом собственников жилья, то договор подписывает ТСЖ от лица всех хозяев квартир. И наконец, если дом принадлежит муниципалитету, то договор на конкурсной основе подписывается между ЖЭУ и местными органами власти.
Если выбрать управляющую компанию
Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.
Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.
Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.
Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.
Резюме
Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.
Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.
Если выбрать управляющую компанию
Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.
Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.
Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.
Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.
Резюме
Товарищество собственников жилья и УК являются самыми популярными формами управления многоквартирным домом. Их отличие заключается в том, что ТСЖ — это демократическая организация процесса коммунального обслуживания самими жильцами, а УК — коммерческое юридическое лицо, которое делает ту же работу профессионально, но за плату.
Выбор подходящей формы управления зависит от технического состояния МКД и степени самоорганизации жильцов. Оптимальный вариант — создание товарищества и заключение договора управления. В этом случае правление дома ТСЖ и управляющая компания действуют эффективнее.
Шаг 3. Созыв собрания собственников многоквартирного дома
Для того чтобы сменить УК, жильцы должны расторгнуть с ней договор об обслуживании. Такое решение принимается на общем собрании всех собственников или большинстве (не меньше 50%).
Если вопрос о смене УК поддержит больше 50% всех собственников, тогда решение принимается независимо от того, нравится ли оно остальным 50% граждан или нет. Если решение о смене УК вынесено, то в течение 10 календарных дней копия протокола должна быть вывешена в общедоступном для людей месте.
Управляющая компании должна быть извещена о решении жильцов в течение 5 дней с даты проведения собрания. В течение 30 дней УК она обязана передать ТСЖ всю необходимую документацию, связанную с обслуживанием дома. В случае утери каких-либо документов УК обязана восстановить их в течение 3 месяцев и передать ТСЖ.
Сравнение. Чем УК отличается от ТСЖ
Плюсы УК:
- В штабе управляющей компании работают компетентные работники. Обычно у них есть слесаря, электрики, секретаря, и юристы, что отслеживают все нововведения законодательства. Все дилеммы жильцов решаются быстро и организованно.
- График выполнения всех работ, доступный для осмотра каждого домовладельца.
- Фиксированная стоимость за свою работу.
- Расторгнуть договор можно в любой момент, в случае плохой работы.
Минусы УК:
- Управляющая компания всегда будет заинтересована в повышении тарифа оплаты обслуживания здания с целью получения личной прибыли. Вряд ли существует хоть одна УК, которую бы интересовало обратное…
- Отследить деньги практически невозможно собственнику. Часто УК решает сама темы по эксплуатации МКД без согласования с жильцами.
- Большая стоимость за деятельность.
Плюсы ТСЖ:
- Так как жильцы сами управляют своим жилищем и следят за ним, то у них нет никакой заинтересованности в повышении тарифа оплаты квартплаты.
- Товарищество само занимается экономической деятельностью общедомовой территории. Таким образом, все деньги с аренд площадей цокольного этажа, размещенных реклам получает напрямую дом и может потратить на ремонт в подъездах.
- Товарищество имеет право распоряжаться подвалами и техническими этажами в личных целях. Для чего именно уже поднимается путем голосования.
Какое и для кого управление лучше
Точного ответа на вопрос, что лучше, нет. Так как если в доме есть активные люди, которые готовы найти время, чтобы вникать в проблемы жильцов, организовывать собрания, следить за изменениями в Жилищном Кодексе РФ и с совестью относиться к финансовому бюджету, то лучше организовывать ТСЖ. Так же если в доме много помещений для аренды и дом находится в рентабельном людном месте, то товарищество будет в комфортных финансовых условиях.
Если большинство собственников пассивны и не имеют желания/времени для участия в жизни дома, то больше подходит стиль управляющей компании, которая всегда диктует свои правила, где жильцы принимают минимум участия. УК старается не беспокоить обладателей жилья и часто сама принимает решения.
Эксперты в этой сфере считают, что лучшее решение для товариществ – это заключение соглашения с управляющей компанией для обслуживания дома.
По мнению государства, разница в том, что товарищество – это некоммерческая организация, а УК – коммерческая, значит, в первую очередь, преследует получение прибыли.
По состоянию на 2018 г. в России 80% собственников заключают договора с управляющими предприятиями.