Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Шаг первый: выясняем, какая совершалась перепланировка.
Итак, если квартира подверглась самовольной перепланировке, то перед процессом узаконивания потребуется точно выяснить, что же именно было изменено. Для осмотра квартиры рекомендуется пригласить специалиста из профильной организации, которая занимается узакониванием перепланировок. Чтобы провести оценку, понадобятся действующие документы БТИ — технический паспорт квартиры или план и экспликация. Это необходимо для того, чтобы понимать разницу между текущим состоянием помещения и тем, что отражено в официальных документах. Те участки квартиры, в которых проводилась самовольная перепланировка, выделяются красными линиями.
Если по каким-то причинам у владельца нет плана БТИ, то потребуется заказать его архивную копию.
Следует помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список работ, которые запрещено производить в жилых помещениях, и если они были проведены, то перепланировку узаконить не удастся, а собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние за свой счет, а также платить штраф. К типичным нарушениям относятся: расширение санузлов за счет площади жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и прочие.
Некоторые изменения можно согласовать в заявительном порядке без разработки проектной документации, но их число невелико — это снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты в пределах кухни или изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, монтаж легких перегородок и ликвидация проемов в несущих стенах.
После сбора и оценки всей собранной информации, делается вывод о законности проведенных изменений. В том случае, если перепланировка соответствует всем существующим требованиям законодательства, можно приступать ко второму этапу ее узаконивания.
Содержание:
Подлежит ли легализации такое мероприятие
Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.
Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:
- Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
- Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
- Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.
Варианты осуществления перепланировки
В зависимости от способа изменения конструкций в квартире, можно добиться желаемого результата: визуальное увеличение определенной зоны, практическая польза от объединения кухни и гостинной, удобное расположение труб в санузле.
Согласование изменений в планировке квартиры с государственными органами является бесплатной услугой. Потребуется лишь оплатить составление самого проекта.
Запрещенные варианты
√ Снос несущих конструкций;
√ Увеличение площади балкона за счет гостинной или спальной комнат;
√ Перенос батарей, присоединенных к общей системе отопления, на балкон;
√ Оборудование теплого пола за счет общих систем отопления;
√ Перенос санузла в какую-либо жилую комнату;
√ Полное объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты.
3. Получаем новый техпаспорт
Наконец, после всей бумажной волокиты, можно приступать к ремонту. Который необходимо закончить за определенный период времени, срок указывается в документах и может различаться в зависимости от региона. К примеру, в Москве он составляет 12 месяцев.
Что можно менять, а что нельзя?
Не всякая перепланировка имеет право на существование.
Так, например, нельзя просто взять и снести несущую стену. Сами понимаете, почему. Нельзя перенести кухню на место жилой комнаты так, что она будет находиться над жилой комнатой соседей снизу. Есть еще целый ряд “нельзя”, закрепленный в нормативной документации.
Ориентироваться нужно на требования этих документов:
- Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 “Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом”;
- СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные;
- СП 55.1330.2016 Дома жилые одноквартирные;
- СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»;
- ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации;
- СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003;
- СП 29.13330.2011 Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88;
- СП 71.13330.2017 Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87;
- Полы. Свод правил (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы» и СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия»);
- СП 63.13330.2012 Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 52-01-2003;
Регистрируем изменения
После того, как перепланировка завершена, пригласите специалиста из БТИ. Он проверит, все ли соответствует проекту, выполнит необходимые замеры, и на их основании в БТИ изготовят новый техпаспорт. Также надо заказать в кадастровом органе у аттестованных кадастровых инженеров новый техплан квартиры в электронном виде.
Далее техплан, техпаспорт и все ранее полученные документы нужно отнести в отдел архитектуры районной администрации (или в МФЦ).
Будет собрана приемочная комиссия, которая посетит вашу квартиру и осмотрит место перепланировки на предмет несоответствий. Если их не окажется, вам выдадут акт приема перепланировки и решение о ее законности.
Осталось внести произошедшие в квартире изменения в кадастр. В МФЦ или Росреестр подайте заявление, приложив акт приема перепланировки вместе с решением о ее соответствии законодательству, техпаспорт и техплан, и свидетельство о собственности (или выписку из ЕГРН) на квартиру.
Результатом ваших стараний будет новая выписка из ЕГРН с обновленной планировкой квартиры.
Что будет, если перепланировку не узаконить
Жилищный кодекс возлагает полную ответственность за незаконную перепланировку на собственника квартиры или нанимателя, если квартира принадлежит государству и получена по договору социального найма.
В правовые последствия незаконной перепланировки включаются такие меры:
- штраф от 2000 до 2500 рублей — за перепланировку квартиры в многоквартирном доме,
- лишение права собственности на приватизированную квартиру или расторжение договора социального найма,
- обязанность восстановить квартиру в изначальном виде.
Последние две меры — крайние. Если перепланировку в принципе невозможно узаконить (например, обустроена жилая комната без окон), то жилье нужно вернуть к прежнему состоянию — убрать новые стены, восстановить разрушенные и т.п.
Для этого даются разумные сроки и определяется порядок проведения работ.
Если квартира не приведена в изначальное состояние, то собственник или наниматель рискует лишиться права на жилье по суду. Это допускает статья 29 Жилищного кодекса РФ:
- если квартира приватизированная — она выставляется на публичные торги, вырученная на торгах сумма передается собственнику, расходы на исполнение судебного решения из этой суммы вычитаются,
- если квартира получена по договору социального найма — договор расторгается, а приводить жилье в первоначальное состояние обязан собственник (обычно — муниципалитет).
Что нужно
Перед обращением с заявлением, собственник должен собрать все, что нужно для перепланировки:
- выписку из Росреестра, а также из домовой книги, подтверждающей число зарегистрированных лиц;
- технический паспорт на квартиру;
- проектную документацию;
- разрешения пожарного и санитарного контроля (при необходимости).
Также потребуется письменное согласие на перепланировку остальных собственников жилья. Если здание, где расположена перепланируемая квартира, считается исторической ценностью, понадобится разрешение органов по охране памятников культуры и архитектуры. Если планируется расширение площади за счет общедомового имущества, добро должны дать в МЧС.
Если перепланировать предстоит нежилое помещение, согласно законодательству потребуется документ, подтверждающий учреждение ООО или ИП.
Какие виды запрещены
До того, как начинать сбор документов, нужно оценить возможность задуманной перепланировки. Законодательно запрещены следующие изменения:
- уменьшение жилых площадей более чем на 25 процентов;
- снос капитальных стенок;
- объединение комнаты и кухни в однокомнатной квартире, снащенной газом;
- установка теплого пола путем отведения тепла от общего обогревательного стояка;
- увеличение площади лоджии за счет жилой комнаты;
- перенос «мокрых» мест в санузлах и на кухне.
Увеличить кухонное помещение за счет санитарного узла можно в квартире на верхнем этаже.
2. Ошибки в подготовке проекта перепланировки
Большой ошибкой для квартировладельца в любом случае будет начать строительно-монтажные работы без проекта, сомостоятельно «нарисовать проект на коленке» или заказывать проект перепланировки квартиры у людей, не имеющих на это разрешения (СРО) и часто, не понимающих, что можно и что нельзя делать при перепланировке в многоквартирном жилом доме.
Если вы живёте в многоквартирном доме, независимо от его конструкции и количества соседей, помните: есть перепланировочные решения, которые узаконить невозможно.
При перепланировке квартиры категорически запрещено нарушать целостность несущих конструкций здания.