Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки. 5 ошибок, которые совершают покупатели квартир в новостройках. Как вместе с жильём не приобрести крупные неприятности.
Содержание:
Этап №1 – переговоры
Чтобы продуктивнее обсудить задаток и будущую сделку на переговорах должны присутствовать все покупатели и продавцы, их риэлторы/юристы, если они есть. За несовершеннолетних переговоры ведут их родители (опекуны/попечители).
Если я провожу задаток, то обычно обсуждаю такие моменты:
- Размер задатка. Как и писала выше, о сумме должны договориться сами покупатели и продавцы. Обычно в районе 50 — 100 тыс.руб.
- В каком виде будет передан задаток – наличным или безналичным способом.
- Ответственность сторон после передачи задатка.
Обычно договариваемся так: если продавцы откажутся продать квартиру, задаток возвращают покупателям в двойном размере + срок возврата. Если покупатели, то задаток остается у продавцов.
Очень важно: Заранее обговорите причины и форс-мажоры, по которым наступает или не наступает ответственность. Например, если продавец не сможет выйти на сделку из-за внезапной болезни, то он может вернуть сумму задатка, но не в двойном размере. Или когда покупатели с ипотекой — будет ли у них ответственность, если им банк откажет в ипотеке. Остается ли задаток у продавца в этом случае или нет.
- Дополнительные моменты.
Кроме самого задатка, можно обсудить различные моменты. Например, это может быть список документов, которые продавцы обязаны предоставить покупателям. Или условие, что продавцы должны выписаться из квартиры до сделки купли-продажи. И так далее.
Важно все заранее обсудить, потому что все моменты нужно перечислить в документах ниже.
Этап №2 – после переговоров составляем и подписываем документы
Чтобы деньги считались именно задатком, обязательно подписывайте 2 документа — предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Эти два документа дополняют друг друга.
Если подписать только один из этих документов, то на суде в большинстве случаев задаток могут признать авансом. Если конечно стороны будут судиться. Главное отличие аванса от задатка — при авансе нет никакой ответственности. Даже если кто-то из сторон просто не захочет выйти на сделку, продавец не имеет право оставлять аванс себе. Он должен вернуть его покупателю, и не в двойном размере.
В доказательство своих слов ниже я перечислила свежие судебные решения в спорах о задатке. Обязательно их прочтите.
Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: существенные условия
Не все граждане проинформированы как это сделать, ввиду отсутствия базовых понятий юриспруденции. Любое возникающее правоотношение, особенно имущественного характера имеет свои принципы, на которых строится.
В рассматриваемом случае деньги передаются из рук в руки, а величина суммы предварительно обсуждается между будущими участниками сделки.
Законом предусмотрено, что производимые действия должны быть оформлены в письменной форме. Для этого, сторонами совместно разрабатывается и подписывается соглашение о задатке при покупке квартиры.
Документ необходимо озаглавливать таким образом, чтобы в его названии присутствовало рассматриваемый термин – задаток, что прямо будет указывать на его смысл. Когда это слово не прописано в подзаголовке, то обязательство уже будет считаться авансом, а это уже несколько другое понятие.
Затем следует приступить к составлению текста документа. Он должен содержать ряд обязательных параметров.
В нем непременно следует указать:
- Полные паспортные данные его участников.
- На основании чего вручаются деньги (в счет предстоящей купли-продажи), отразив наиболее важные условия сделки.
- Его размер (цифрами и прописью).
- Цену объекта.
- Пояснения, на что пойдут деньги – либо в зачет стоимости жилья, или за предстоящее переоформление в государственных органах (оплата услуг риэлтерской компании).
- Время, на которое он вручен.
- Ссылки на статьи № 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ разъясняющие, какие наступают последствия в случае неисполнения сторонами подписанного обязательства. Здесь рекомендуется подробно расписать все, что указано в них.
Соглашение может быть оформлено в простой письменной форме или заверено у нотариуса. Человек выбирает наиболее выгодный для себя способ, при этом оба варианта имеют достаточную юридическую силу.
Сумма задатка входит в стоимость квартиры
Обычно вручаемые деньги, выступают гарантией выполнения ранее достигнутых обязательств, в том числе покрытия необходимых платежей при оформлении продажи недвижимости. Но если это не прописано в соглашении или не обозначена иная его роль, то он вносится в зачет стоимости жилого помещения.
Затем приобретающая недвижимость сторона при заключении обязательства передает оставшуюся сумму продавцу за вычетом задатка. Это нужно указать в составляемом соглашении.
Если не обозначено или отсутствует рассматриваемое понятие, либо есть сомнения относительно его цели, тогда он считается авансом (п.3 ст. 380 ГК РФ).
Трудность четвертая
Судебная. При рассмотрении дел в суде задаток нередко признают авансом, так как к определению природы обязательств относятся весьма осторожно. Ключевой аргумент в суде ─ расписки, платежные и другие документы, подтверждающие факт передачи денег. Если задаток указан только в договоре, а в расписке упоминания об этом нет, суд признает деньги авансом..
Что происходит с задатком при отмене сделки?
Задаток является гарантией серьезности намерений – без последствий отказаться от обязательств не получится. Многие продавцы предпочитают обезопасить себя от финансовых потерь, поэтому отдают предпочтение авансу – если найдется более выгодный покупатель, они могут просто вернуть деньги без каких-либо санкций.
В случае с задатком полученную сумму придется отдать покупателю в двойном размере (т.е. получив 50 тыс., нужно вернуть 100 тыс.). Рассчитывать на двойную компенсацию покупатели могут, если продавец:
- отказался продавать свою недвижимость, несмотря на предварительный уговор;
- не выписал жильцов, зарегистрированных на жилплощади;
- имеет долги по коммунальным платежам и не погасил их перед продажей;
- умолчал важные сведения (например, что имеется еще собственник или что прописаны несовершеннолетние жильцы);
- нарушил оговоренные условия;
- проигнорировал сроки подписания.
Во всех этих случаях продавец обязан расплатиться с покупателем. Если он отказывается это сделать добровольно, то его обяжет суд (покупателю придется обратиться в судебную инстанцию с иском).
Задаток — это определенное обязательство
Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе.
Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.
С задатком может быть три ситуации:
1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере
Правовая схема оформления задатка
Если вы решаетесь на передачу денег продавцу важно знать, как оформить задаток, с соблюдением норм законодательства. Задаток предполагает формирование специального договора, в котором будет указана сумма предварительного платежа, а также закреплена обязанность покупателя приобрести конкретный имущественный объект.
При изменении положений договора, происходящих по инициативе покупателя, сумма задатка остается на счете продавца. Если модификация договора является целью продавца, то он оплачивает покупателю сумму двойного задатка (если данное условие, обозначено в договоре). При передаче финансовых средств важно акцентировать внимание на следующих обстоятельствах:
- наличие оригинальной документации у продавца, иллюстрирующей право обладания имуществом;
- задаток передается в присутствии всех собственников продаваемой недвижимости;
- в справке о зарегистрированных лицах должны отсутствовать временно выписанные лица;
- паспорт квартиры должен отражать сведения о перепланировке, если она фактически была произведена;
- данные обладателя имущественного объекта нужно сверить с данными полученными из альтернативных служб (Росреестра).
Расписка как иллюстрация денежных расчетов
Договор важно дополнить распиской, иллюстрирующей факт поступления денежных средств от покупателя к продавцу. Расписку изготавливают только ручным способом при помощи шариковой ручки. Такой документ достаточно сложно подделать, что повышает его значимость при необходимости участия в судебной тяжбе.
В расписке указывают:
- наименование документа;
- дату ее формирования;
- персональные данные участников сделки;
- факт задатка;
- сумму, которая будет передана покупателем;
- характеристики квартиры, позволяющие отличить ее от иных объектов недвижимости.
Расписка визируется только продавцом при помощи проставления оригинальной подписи.
Можно передавать денежные купюры в присутствии коллег или иных граждан, которые станут свидетелями проведения данной финансовой операции. Задаток вносится на определенный срок. После завершения срока покупатель должен реализовать окончательные расчеты за объект и получить документы от продавца. Договор можно прекратить по соглашению сторон, если появились серьезные обстоятельства (смерть, болезнь), которые являются препятствием для реализации установленных сторонами договоренностей.
Скачать образец договора задатка за продаваемую квартиру.
Как грамотно составить расписку о получении денег
Определённая сумма, переданная продавцу за объект недвижимости, и которая указывает на желание покупателя его приобрести, называется задатком. Эта сумма гарантирует, что продающая сторона точно продаст свою квартиру, а покупатель точно её получит, соблюдая при этом все условия контракта.
Обратите внимание! Задаток считается предоплатой за приобретение жилья и всегда учитывается в полной его стоимости после завершения сделки купли-продажи.
Но это вовсе не означает, что вы не столкнётесь с мошенниками, которых на рынке недвижимости очень много. Чтобы не потерять свои деньги и остаться с квартирой, задаток нужно правильно оформить, желательно при участии юриста.
Как обезопасить себя перед передачей денежных средств?
- Заранее проверьте все документы на недвижимость. Если продавец не может предоставить вам такую важную бумагу, как выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности, то сделку лучше не заключать.
- Получить согласие мужа или жены продавца. Документ должен быть заверен нотариусом. При отсутствии разрешения супруг или супруга продавца в случае развода может предъявить свои права на жильё. Суд встанет на их сторону.
- Узнать, есть ли обременение на квартире. Если такой момент присутствует, то от сделки лучше отказаться. Попросите сначала продающую сторону снять обременение.
- Проверить наличие задолженности за коммунальные услуги. Здесь лучше лично убедиться в этом и проверить все квитанции. Часто хозяева предпочитают не сообщать о своих долгах.
- Проверить наличие других прописанных лиц в квартире. Если они есть, то попросите их выписать в заранее оговорённый срок, иначе выгнать жильцов после покупки жилья вам не получится.
Для чего оформлять договор
Исполняет три функции:
-
- Обеспечительная. Внесение предоплаты становится для продавца гарантией того, что покупатель не станет рисковать своими деньгами и исполнит свои обязательства. В то же время, и покупатель получает обеспечение того, что продавец не передумает и сделка состоится. Согласно законодательству, при ненадлежащем исполнении обязательств продавец должен вернуть покупателю сумму задатка, увеличенную вдвое. Кроме этого, сторона, нарушающая условия договора, возмещает второй стороне все убытки, нанесенные своими действиями.
- Платежная. Когда обязательства продавца выполнены в полном объеме, общая сумма долга за жилье уменьшается на сумму внесенного ранее.
- Доказательная. При возникновении спорных ситуаций, передача денег произведенная в присутствии свидетелей, становится доказательством вступления сторон в договорные отношения.