Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Можно ли продать ипотечную квартиру.
Если в покупку жилья вложены кредитные деньги, то до полного погашения ипотеки его можно продать только с разрешения банка. При оформлении ипотеки банк забирает квартиру в залог, то есть, он сможет продать ее, если должник просрочит платежи по кредиту. Залог регистрируется в Росреестре. При поступлении на регистрацию сделки с недвижимостью, регистрирующий специалист увидит, что она обременена залогом и откажет в регистрации без разрешения залогодержателя, то есть банка.
Чтобы получить разрешение банка, следует представить ему гарантии того, что вырученные от продажи квартиры деньги в первую очередь будут направлены на погашение остатка ипотечного долга.
Содержание:
Информация об использовании маткапитала
Наличие или отсутствие подобной информации зависит от условий приобретения недвижимости.
- При прямой покупке соответствующие сведения присутствуют в тексте договора.
- При использовании в качестве первоначального взноса – вносятся в текст договора об ипотеке.
- При погашении долга – четкие указания на участие маткапитала отсутствуют.
- Строительство или реконструкция – аналогично.
Так как закон не требует обязательного указания подобной информации, то очевидно, что в ряде случаев она для покупателя недоступна.
Когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?
Разрешение органов опеки на продажу жилья выдается только при условии, что она приведет к сохранению имущественных прав ребенка. Срок действия данного документа не определен на законодательном уровне. В каждом субъекте Российской Федерации действуют свои правила, и четких регламентов работы органов опеки на федеральном уровне нет.
На каких условиях оформляют разрешение?
Для получения разрешения на продажу необходим утвержденный государством перечень документов, таких как:
- Заявления от лица родителей или опекунов;
- Заявления от лица детей, достигших возраста 14 лет;
- Письменное согласие от детей старше 10 лет;
- Документы, подтверждающие личности участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении);
- Свидетельство о браке или разводе;
- Документы на продаваемую и приобретаемую квартиры;
- Справки о погашении всех долгов по оплате коммунальных услуг и налоговых сборов.
Если подходящий вариант для покупки следующего жилья не найден, то можно остановиться на другом способе обеспечения имущественных прав несовершеннолетних:
- Оформить у нотариуса документ, подтверждающий выделение детям доли в будущей квартире в течение полугода с момента начала ее использования;
- Указать иное жилье, в котором ребенку выделят часть собственности;
- Доказать, что детям на счета планируется перевести средства, эквивалентные их части имущества;
- Подтвердить документально, что средства от продажи будут потрачены на дорогостоящее лечение или обучение ребенка.
Ухудшением жилищных условий и причиной отказа в выдаче разрешения может быть не только уменьшение доли несовершеннолетнего, но и другие факторы:
- Выбор квартиры, где прописано больше граждан, чем в прежней;
- Отказ собственника, который продает квартиру, выписаться сразу после продажи;
- Покупка новой квартиры в рассрочку или ипотеку.
Практические советы при продаже недвижимости с маткапиталом
Материнский капитал представляет собой очень хорошее подспорье семье, особенно при покупке недвижимости, поскольку он позволяет облегчить решение некоторых вопросов, связанных с процедурой. Однако, порой хочется сменить жилплощадь, купленную на указанные средства.
Основные причины отказа
Наиболее частыми основаниями для отказа в перепродаже квартиры являются:
- отсутствие у продавца нового жилпомещения возможности распоряжаться имуществом;
- наличие обременений (кредитов, залогов) на новом жилье;
- недоказанность соблюдения прав детей при реализации недвижимости (например, если родители не хотят покупать новый дом).
Отказ в продаже помещений, приобретенных с господдержкой, может быть обжалован вышестоящему руководству либо в суд по месту нахождения объекта.
Для инициирования судебного разбирательства важно не упустить срок на выражение несогласия с актом госоргана — один месяц с момента получения решения.
В заявлении необходимо указать:
- название суда и его адрес;
- полные данные о заявителе – ф.и.о., проживание, паспортные данные;
- информацию о госоргане, вынесшем решение;
- подробное изложение позиции заявителя;
- причины несогласия с принятым решением.
К иску об оспаривании решения органа опеки необходимо приложить обжалуемый документ, а также доказательства правоты истца.
На практике оспаривание отказа в продаже жилья длится от двух месяцев до полугода. В масштабах сделки это довольно большой срок. За это время интерес у потенциального покупателя квартиры может пропасть, а новую квартиру могут купить другие претенденты.
Принимая внимание сложность продажи такой недвижимости, собственники предпочитают идти на нарушение закона и не запрашивают госодобрения. При выявлении таких случаев, даже уже оформленная сделка может быть обжалована от имени государства и признана недействительной.
Стоимость и сроки
Сроки получения денег от покупателя могут колебаться в такой сделке в зависимости от того, какой способ продажи квартиры был выбран сторонами:
- в рассрочку;
- за наличные средства сразу;
- за безналичные средства с использованием услуг банка по ипотеке;
- с частичным использованием материнского капитала, который готов предоставить покупатель.
Если использовать наличные суммы и добавить к ним материнский капитал, тогда такая сделка будет совершена гораздо быстрее по срокам. Продавец, таким образом, получает сумму быстрее – в течение месяца.
Как выделить доли по материнскому капиталу
Если при покупке ипотечной жилплощади, она регистрируется на весь состав семьи, то нет необходимости оформлять обязательство. Для удостоверения правомочий несовершеннолетних на жилую площадь в территориальное подразделение ПФР необходимо представить заявление о предоставлении средств маткапитала. К нему нужно приложить документы, удостоверяющие правомочия ребенка на конкретную часть жилища.
Покупка доли в квартире на материнский капитал
Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий (ст.7, закона №256-ФЗ). Именно таким образом его применяют чаще всего. Но сумма менее чем в полмиллиона рублей не позволяет приобрести недвижимость целиком. Одни семьи используют его для того, чтобы оплатить часть ипотеки, другие же выкупают долю в недвижимости, насколько хватает средств. Насколько это законно и как можно реализовать данную процедуру – читайте в этой статье.
Получение разрешения на продажу у органов опеки и необходимые документы
Закон России всегда выступает в пользу интересов ребёнка. Причина продажи недвижимого имущества должна быть веской в представлении не только семьи, но и представителей опеки. Есть несколько схем, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал.
Какие существуют ограничения
Основными требованиями при реализации жилья, купленного на семейный капитал, выступают:
- Без документального разрешения со стороны совета попечительства и опеки продать квартиру не получится.
- Доля в праве собственности должна быть сохранена за несовершеннолетним. За ребенком документально фиксируется владение одной частью другого жилого помещения.
- Если доли в виде квадратных метров в новой квартире будут меньше, чем в предыдущем жилище – сделка не сможет состояться. Доля должна быть равноценна предыдущей либо больше таковой.
- Несоответствие объекта недвижимости фиксированным стандартным нормам (санитарным и техническим) может повлечь за собой несогласие со стороны опеки. Условия проживания должны либо улучшаться, либо соответствовать прежним, но ни в коем случае не быть хуже.