Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Поиск квартиры на вторичном рынке.
Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру. Первым этапом получения квартиры в собственность является поиск жилья, и уже тут могут встречаться нюансы, о которых следует узнать заранее.
Содержание:
Технические характеристики и проверка «качества» жилья
Одна из опасностей при покупке квартиры — незаконная перепланировка. В лучшем случае придется самостоятельно оформлять документы, но если нарушения несут угрозу обрушения, создают аварийную ситуацию, придется их устранять.
Чтобы понять, произведены ли в квартире изменения, необходимо сверить фактическую планировку с официальными данными.
Кадастровый паспорт
Документ может заказать собственник, обратившись в Кадастровую палату, Росреестр или МФЦ. При себе владельцу достаточно иметь паспорт, правоустанавливающие документы и квитанцию об оплате госпошлины в размере 200 руб. (если нужен электронный вариант — 150 руб.).
Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Шаг 5 – проверка прав третьих лиц
Попросите собственника предоставить вам
расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.
Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?
В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.
«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.
Доверяй, но проверяй
Стопроцентной гарантии того, что при покупке недвижимости не возникнет проблем, вам не может дать никто. Ведь создать их способны даже риелторы, если они вместо защиты интересов клиента преследуют свою выгоду. У недобросовестных агентов существует множество уловок, на которые попадаются как продавцы, так и покупатели. Как защитить себя от обмана? Вот что на это ответила наш эксперт:
-
При выборе агентства недвижимости особое внимание обращайте на его репутацию и историю. И никогда не платите вперед! Мошенники часто создают компании-однодневки, после чего в лучшем случае берут аванс и исчезают, в худшем — наживаются на обмане клиентов при совершении сделок.
-
Начиная сотрудничество с риелтором, подписывайте договор. Это предусмотрено во всех уважающих себя агентствах. В нем фиксируется перечень услуг и границы полномочий нанятого специалиста. Если риелтор отказывается подписать такое соглашение, дел с ним лучше не иметь.
-
Не подписывайте сразу те бумаги, которые вам приносит агент. Обязательно читайте их до конца, даже если специалист пытается надавить на вас и поторапливает с решением.
-
Чтобы не потерять деньги, самостоятельно проверяйте недвижимость на залог и другие обременения. Обязательно закажите выписку из ЕГРН на тот объект, который решите купить.
Типичные риски
Покупка квартиры менее 3 лет в собственности может привести к большим рискам. Существуют несколько причин для беспокойства:
- Подаренная квартира менее 3 лет в собственности может вернуться к владельцу обратно, если с момента дарения прошло не больше трех лет.
- Может быть аннулирован договор, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.
- Невозможно получить налоговый вычет с жилого объекта, если квартира в собственности менее 3 лет.
Такие риски возможны, но не во всех случаях. Сегодня квартира в собственности менее 3 лет, как правило, не несет с собой в придачу проблемы и заботы покупателю. Хотя, конечно, всегда бывают исключения. Можно попасть на мошенников, жилье с долгами или в залоге.
Что нужно знать об ипотеке
Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, которая предоставляется под залог недвижимого имущества. Финансовая организация может предоставить кредит на следующую недвижимость:
- квартира;
- дом;
- дача;
- земельный участок;
- гараж.
Взаимодействие между банком и физическим лицом осуществляется на основании ФЗ №102 «Об ипотеке». Действующая программа позволяет приобрести жилье на первичном или на вторичном рынке.
Заемщику предстоит доказать, что он сможет производить своевременный расчет по кредиту. Для этого потребуется предоставить пакет документов.
Платеж по ипотеке не может превышать 40% от размера ежемесячного дохода клиента.
Заемщик может выполнить досрочное погашение ипотеки. Закон позволяет внести всю сумму или предоставить ее часть. Досрочное погашение позволяет уменьшить размер переплаты. Банк производит перерасчет процентов.
Заемщик обязан предупредить о планируемом закрытии обязательств минимум за 30 дней до выполнения действия. Уведомление предоставляется в письменном виде.
Если оно не поступит, банк будет производить списание задолженности на первичных условиях.
«Неожиданные» обязанности заемщика
Чтобы получить ипотеку, человек должен соответствовать требованиям финансовой организации. Обычно в список включают:
- наличие гражданства;
- соответствие возрастным требованиям;
- наличие регистрации по месту получения денежных средств;
- наличие дохода, позволяющего производить своевременный расчет по кредиту.
Однако финансовые организации могут включить в список и неожиданные требования. В договоре могут прописать запрет на смену места официального трудоустройства или жительства.
Пример второй
Квартира покупалась за счет собственных и кредитных средств. Оформлена на одного из супругов. Право зарегистрировано в Росреестре.
Через несколько лет был получен сертификат на Материнский (семейный) капитал и использован для погашения ипотечного кредита.
Для того, чтобы деньги с пенсионного счета мамы были переведены в банк, в ПФ было предоставлено обязательство о наделении долями всех членов семьи.
Далее квартира выставлена на продажу.
Родители «забыли» сказать покупателям об обязательстве.
-Ну а потом прокурорская проверка в Пенсионном фонде.
-И что?
-Сделка была признана незаконной!
Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»
Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:
- Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
- Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
- Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.
Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.
- На личность потенциального покупателя;
- На вопросы, которые он задает;
- На особенности его поведения.
Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.
Как распознать покупателя:
- Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
- Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
- Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
- Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.
Как понять, что перед вами вероятный мошенник:
- Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
- Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
- Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.
Если в помещении есть ценные вещи, перед осмотром квартиры позаботьтесь, чтобы они не были на видном месте. Не оставляйте без присмотра оригиналы документов. Рекомендуется попросить потенциальных покупателей показать документы, удостоверяющие личность.
Как правильно оценить квартиру
Существует два варианта: экспертный и личный мониторинговый. Первый вариант предусматривает обращение за помощью к специалистам-риэлторам. Второй подразумевает самостоятельный мониторинг цен и, на основе этого, оценивание недвижимости. Рекомендуется прибегнуть к обоим способам, чтобы установить адекватную цену.
Документальное оформление
Наиболее часто махинации происходят на этапе составления договоров на услуги, договора купли-продажи. Необходимо внимательно читать договор! Правильное оформление также играет свою роль. Обратите особое внимание на расписки, акты передачи недвижимости, договора.
Почему на этом этапе могут возникнуть проблемы:
- Невнимательность, непрофессионализм при составлении договора.
- Описки, опечатки: нелепая, но фатальная проблема. Например, жилая площадь помещения – 30 кв.м., а в договоре, по ошибке, указано 20 или 300. Юридически, это уже не эта квартира, поэтому договор может считаться недействительным, и, в свою очередь, вся сделка тоже. Внимательно проверяйте данные, указанные в договоре!
- Отсутствие четко прописанной процедуры решения споров в договоре.
Обратите внимание! Обращаясь в агентство недвижимости, не оставляйте риэлторам оригиналы документов.
Многие риелторы называют передачу документов агентству – одним из условий их работы. В случае конфликтной ситуации, расторжения договора, вы можете не получить документы обратно.
Похожие записи: