Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обжалование сделки по продаже квартиры, купленной в совместном браке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Нужно ли согласие на продажу квартиры после развода.
Даже если некогда близкие люди расстались несколько лет назад, то если при разводе имущество, которое было приобретено супругами совместно, но оформлено на одного из них, при этом раздела как такового не было, то имущества продолжает считаться общим.
Это же касается и недвижимости, где вместе супруги когда-то жили.
Поэтому, отчуждение совместно нажитого имущества после развода, как это ни странно, требует согласования от второго члена существовавшей некогда семьи. Тогда наверняка у продавца появится проблема, как продать квартиру после развода без согласия супруга.
Содержание:
Ситуация с продажей доли в квартире
Предположим, что один из супругов решил продать не всю квартиру целиком, а принадлежащую ему часть. Тогда наверняка ему необходимо задуматься о том, как продать свою долю в квартире после развода?
В этом случае законодательство предписывает совершить следующие действия.
В первую очередь должно предшествовать предложение второму супругу выкупить отчуждаемую часть. На него должен последовать письменный отказ, который предоставляется в месячный срок с момента получения предложения. После этого можно осуществить дальнейшую продажу доли третьему лицу.
Можно ли продать без разрешения супруга?
Объект недвижимости, имеющий статус совместной собственности, может быть продан после развода без нотариального согласия второго супруга, однако, при регистрации сделки в базу ЕГРН будет внесена запись о том, что сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной через суд.
Как продать?
Не совместное имущество
В эту категорию входит то имущество, которое имеет статус личного – полученное в период брака на безвозмездной основе в результате дарения, наследования или приватизации, приобретенное до того, как брак был зарегистрирован, или в период его действия, но за счет личных средств одного из супругов. В этих случаях при продаже не требуется получение нотариального согласия супруга на сделку.
Инструкция, как подготовиться к разделу квартиры в суде
- Подготовить документы для суда.
- чтобы провести раздел квартиры при разводе, подтверждаются вложения в покупку недвижимости. Если нужно подтвердить получение денег от родственников, готовьтесь представить в суд расписки, чеки. Если доказательств не осталось — помогут показания свидетелей. Они подтвердят, сколько вы внесли в покупки из ваших личных средств;
- подготовить свидетельство о вступлении в брак, его расторжении, документы на детей, документы на имущество, подтверждающие его стоимость.
Оплатить пошлину. Размер пошлины, когда происходит раздел квартиры после развода, зависит от цены иска.
Если ранее суд рассматривал заявление на раздел квартиры после развода — пошлина составит 300 рублей. Основание – подпункт 3 п. 1 ст. 333.19 и подп. 3 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса.
Написать исковое заявление. Раздел приватизированной квартиры при разводе поможет осуществить грамотно составленный иск.
Точно сформулируйте требования, укажите, на какую часть квартиры претендуете, и какая часть должна остаться ответчику. Укажите все обстоятельства покупки, размер вложенной суммы в покупку. Акцентируйте на том, что права нарушены, так как вы не можете пользоваться жильем, купленным в браке. При необходимости просить суд принять обеспечительные меры.
Это защитит интересы истца. Когда наложен арест, с жильем запрещено совершать какие–либо действия. Основание – подп. 1 п. 1 ст. 140 Гражданско-процессуального кодекса.
Подать заявление в канцелярию суда. Не забудьте приложить квитанцию об оплате пошлины и все подтверждающие документы.
Иск подается в суд в том месте, где расположена спорная квартира (ч. 1 ст. 30 ГПК).
Участвовать в судебных заседаниях, получить решение суда. Вторичная недвижимость оценивается в зависимости от ее расположения и не все семьи могут позволить сразу ее купить. Но проживать где-то необходимо, поэтому находят выход – взять ипотеку.
Что не считается совместным имуществом
Если имущество получено одним из супругов по наследству, в дар или было куплено до брака, то оно – личное, и другой супруг не имеет к нему никакого отношения. Но в некоторых случаях личное имущество может быть признано совместным и разделено.
Например, у женщины есть квартира, которую она купила до того, как вышла замуж. В период брака на общие средства в квартире был проведен капитальный ремонт, который увеличил ее стоимость.
Выходит, что личное имущество было улучшено за счет совместной собственности супругов.
Образец искового заявления о расторжении сделки купли-продажи недвижимости
Сначала пишется все информация об контрагентах и сделке – детально прописываются все моменты передачи прав собственности от одного продавца к покупателю. Выкладываются основания, по которым заявитель просит суд аннулировать данную сделку. Обязательно прописывается просьба вернуть средства или жильё.
В случае, если требования не будут указаны в исковом заявлении, то суд может на своё усмотрение удовлетворить иск и посчитать, что ранее все обязательства были выполнены и никаких правонарушений не было. Тогда вернуть средства или квартиру не удастся. В конце нужно прописать паспортные данные свидетелей и приложить копии их документов.
Обязательно нужно прикрепить к заявлению выписку из Росреестра, которая будет поддержанием, что данная недвижимость сейчас находится у стороны заявителя или у стороны ответчика (в зависимости от ситуации).
Обязательно ли согласие второго супруга на совершение сделки
Совершение одним из супругов сделки касательно распоряжения общим имуществом подразумевает наличие согласия со стороны другого супруга. В подобных случаях законом предусматривается презумпция согласия второго супруга касательно распоряжения общим супружеским имуществом.
Из этого следует, что заключающий сделку супруг не нуждается в предоставлении доверенности и ему не вменяется в обязанность предоставление доказательства согласия второго супруга на заключение сделки. В ходе повседневной жизни оба супруга весьма часто совершают всевозможные сделки (оплата услуг, покупки и прочее), ввиду чего наличие такой необходимости привело бы к ощутимому затруднению процессов гражданского оборота. В этом закреплении презумпции согласия одного супруга касательно действий другого законодатель руководствуется принципом наличия приемлемых и доверительных отношений между супругами.
Если же один супруг совершает сделку без согласия второго, эта сделка может быть признанна недействительной в судебном порядке на основании иска того из супругов, чье право было нарушено совершением подобной сделки. При этом необходимо учитывается факт знания одной стороной несогласия другой стороны касательно совершения такой сделки (пункт 2 статьи 35 Семейного кодекса РФ и статья 253 Гражданского кодекса РФ).
Наличие такого правила во многом повлияло на необходимость обеспечения стабильности гражданского оборота. В подобных ситуациях наличествует своеобразный вид конкуренции третьих лиц (добросовестных контрагаентов), которые вступают в совершение сделки с одним из супругов, и интересов непосредственно не участвующего в совершении подобной сделки второго супруга. Ввиду этого предпочтение обычно отдается интересам супруга, поскольку суд обычно признает сделку недействительной исключительно в случае заведемо недобросовестных действий третьего лица, которое знало о несогласии другого супруга на заключение подобной сделки.
Варианты признания сделки недействительной
Выделяют два основных варианта решения проблемы. Договор можно признать ничтожным, либо оспорить его в суде (ст.166 ГК РФ). Кроме того, если сделка еще не завершена, можно расторгнуть договор купли-продажи. В контексте данной статьи более актуальными являются два первых варианта.
Порядок признания сделки купли продажи квартиры недействительной
Общие принципы оспаривания сделки или признания ее ничтожной практически идентичны. Разница лишь в том, что во втором случае собрать доказательства ничтожности договора будет значительно легче.
Порядок действий
- Собрать доказательства того, что данная сделка является оспоримой или ничтожной.
- Попробовать договориться со второй стороной во внесудебном порядке. Рекомендуется документально или любым другим образом зафиксировать данный факт. В случае отказа он также может считаться доказательством в суде.
- Составить исковое заявление (образец см.ниже).
- Обратиться в суд (подать иск). Это можно сделать лично или отправить по почте заказным письмом. Лучше – лично, так вероятность того, что иск будет «утерян» значительно меньше.
- Оплатить госпошлину за подачу иска. Эту сумму можно присовокупить к требованиям по иску, чтобы после получения решения суда истребовать ее с ответчика.
- Дождаться даты заседания.
- Присутствовать на суде.
- Получить решение суда.
- Дождаться, пока решение вступит в силу.
- С решением обратиться к ответчику и потребовать его выполнить условия этого документа. Если откажется, можно сразу обращаться в ССП (Служба судебных приставов).
Они заставят выполнить условия судебного решения в принудительном порядке.
Пример: Относительно последнего пункта нужно уточнить, что принудительный порядок может растягиваться на длительный срок. Сначала с нарушителем будут вести беседы.
Только после того, как он проигнорирует все требования ССП, может начаться, например, арест имущества и его продажа чтобы, допустим, вернуть покупателю выплаченную им за квартиру сумму.
Положения по оспариванию продажи квартиры
Законом указаны ситуации, допускающие оспорить сделку с квартирой. Если процедура проведена без необходимого участия третьего лица или администрации, то подается иск согласно ст. 173-176 ГК РФ. Например, отсутствует разрешение органа опеки, защищающего интересы ребенка или недееспособного лица.
Договор, подписанный человеком в состоянии аффекта, алкогольного или наркотического опьянения, можно оспорить при продаже квартиры, ст.177 ГК РФ. Заключая договор купли продажи, продавец осознанно или случайно допустил описку или опечатку, что привело к искажению реальной информации. Существует понятие “кабальная сделка”, при которой продавец был поставлен в условия, вынудившие его продать собственность по заниженной стоимости, ст.179 ГК РФ. Все эти моменты дают повод к пересмотру соглашения и возврату статуса жилплощади в прежнее состояние.
Основные положения по оспариванию права
Согласно ФЗ-№218 «О государственной регистрации…», заинтересованным лицам предоставляется возможность опротестовать запись о собственнике в государственном реестре. По существующим правилам, квартира может иметь одного или нескольких долевых владельцев, что отражается в учетной записи при регистрации в ЕГРН. В записи отражены все предыдущие и настоящий собственник, даты передачи и основания юридической сделки. Собственник имеет права на жилплощадь, в том числе может:
- распоряжаться, то есть отчуждать через юридические операции по своему усмотрению;
- пользоваться, то есть проживать на указанной жилплощади;
- владеть, не обязательно физически проживая в своей квартире.
Основанием иска считается оспаривание права второго участника сделки на недвижимость. Незаконное владение доказывается предоставлением суду основополагающих документов. Ответчик со своей стороны должен доказать суду добросовестность приобретения имущества, отсутствие преступных намерений.