Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с материнским капиталом в 2020 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Сроки продажи.
Саму сделку можно совершить в любой момент после покупки квартиры на материнский капитал. Главное — получить разрешение. Без разрешения на продажу имущества несовершеннолетних нотариус не удостоверит сделку, а Росреестр не зарегистрирует переход права собственности. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации. Если сделку не удалось завершить, придется получать новое разрешение.
Содержание:
Как рассчитать налог
Вы купили квартиру до 1 января 2016 года
Если срок владения не дотягивает до 3 лет, вам подойдут два способа налогообложения при ее продаже.
💰 продажная стоимость по договору отчуждения минус 1 000 000 рублей имущественного налогового вычета, если полагается;
💰 продажная стоимость по договору отчуждения минус документально подтвержденная цена приобретения квартиры.
В обоих случая нужно самостоятельно подать декларацию на налоговый вычет, потому что налоговая не предоставляет такой процедуры по-умолчанию. В этом варианте не учитывается кадастровая стоимость жилья.
Подготовка документов
После получения разрешения от органов опеки нужно подготовить бумаги на продажу недвижимости. В стандартный пакет входит:
- Справка о составе семьи.
- Паспорт каждого участника соглашения и свидетельство о рождении ребенка.
- Документы опекуна, если он представляет интересы несовершеннолетнего.
- Соглашение купли-продажи.
- Кадастровый паспорт.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
- Выписка из лицевого счета.
- Передаточный акт.
- ПДКП.
- Договор аренды банковской ячейки.
- Доверенность с отметкой нотариуса, если интересы собственника представляет третье лицо.
В отдельных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы. Чтобы оформить соглашение, их также нужно предоставить. Например, справку из банка об отсутствии задолженности по ипотеке.
Варианты использования маткапитала
Закон перечисляет следующие варианты использования материнского капитала для улучшения жилищных условий:
- оплата части квартиры;
- в качестве первоначального взноса по ипотеке;
- погашение тела кредита и/или процентов по нему;
- реконструкция дома;
- финансирование строительства.
После использования средств, их бывший владелец должен дать обязательство определить доли всех членов семьи, включая детей. Подобный документ удостоверяется нотариусом. Однако в РФ отсутствует соответствующая база. Поэтому о цели (как и о самом факте) использования маткапитала почти никто не знает.
Как продать квартиру, купленную на маткапитал, без выделения долей
В сети можно встретить совет, как продать квартиру без выделения долей детям. Якобы, можно прийти в отдел опеки и получить там разрешение на продажу, пообещав обязательно выделить доли во второй квартире. Эксперты считают такой вариант неправомерным.
Порядок действий
Чтобы продать купленную по ипотеке с использованием материнского капитала квартиру, необходимо:
- собрать пакет документов;
- составить договор купли-продажи;
- зарегистрировать сделку в Росреестре.
Нотариуса необходимо посещать только когда квартира находится в долевой собственности. Если владелец один — этот этап можно пропустить и оформить сделку в простой письменной форме.
Когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?
Разрешение органов опеки на продажу жилья выдается только при условии, что она приведет к сохранению имущественных прав ребенка. Срок действия данного документа не определен на законодательном уровне. В каждом субъекте Российской Федерации действуют свои правила, и четких регламентов работы органов опеки на федеральном уровне нет.
Продажа квартиры, где нет несовершеннолетних лиц
При такой сделке практически никаких проблем с подписанием договора продажи не возникает, при наличии согласия всех собственников продаваемого жилья. Его получение необходимо, так как при приобретении квартиры за средства МСК согласно закону все члены семьи должны быть документально оформлены, как полноправные собственники.
После заключения договора покупки или подписания акта о вводе в эксплуатацию жилья в Росреестре оформляется свидетельство об общем владении квартирой всей семьей. Поэтому при продаже требуется получение разрешения всех собственников на данную сделку.
В случае если весь состав семьи является совершеннолетними гражданами, то никаких дополнительных документов не требуется.
Условия законной продажи
Сделка купли продажи жилого помещения, в который были вложены средства материнского капитала законна, если только она совершается с целью улучшения жилищных условий семьи, которой выдавался сертификат материнского капитала. В зависимости от того, расходовались ли средства материнского капитала на строительство или приобретение продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей — зависят условия и способы его продажи.
Каким образом эти права не будут нарушены?
Права несовершеннолетних будут соблюдены, когда в ходе сделки по продаже будут выполнены два условия:
- 1) за несовершеннолетними совладельцами долей сохранятся их права на имущество в новом либо ином жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого).
А для этого им обязательно должны быть выделены равноценные доли.
- 2) жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади.
Если приобретаемое жилье не больше, чем которое у них было, то доля на детей должна быть увеличена при оформлении на них права собственности. Это будет гарантом того, что жилищные условия и имущественные интересы детей не будут ухудшаться.
Таким образом, дом или квартира, приобретенные с участием государственных средств материнского капитала возможно продать, если опека и попечительство даст на, то разрешение и, если семья улучшит либо сохранит свои прежние жилищные условия (условия сохранения имущественных прав и интересов несовершеннолетних детей).
Получение согласия членов семьи
При продаже жилья, купленного на материнский капитал, нужно согласие супруга на данную сделку. Если ребёнку уже есть 14 лет, то и его согласие также понадобится. Оформлять его нужно письменно в свободной форме.
Получение разрешения органов опеки
После подбора нового жилья и достижения согласия семьи по вопросу продажи нужно посетить органы опеки и попечительства по месту проживания. Там родители должны будут составить заявление и подать доказательства того, что интересы ребёнка не будут ущемлены. Таковым может быть предварительный договор купли-продажи жилья.
Заявление заполняют оба родителя, либо опекуны ребёнка, если родителей у него нет. В этом случае у опекунов должны быть документы, подтверждающие их права представлять интересы ребёнка.
Подготовка документов
При продаже квартиры с материнским капиталом нужно собрать не только пакет документов для подачи в ООП, но и те бумаги, что необходимы для заключения самой сделки купли-продажи. Нотариусу нужно предоставить:
- Паспорта участников сделки и свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
- Документы, дающие право опекуну представлять интересы ребёнка, если в сделке участвует он, а не родители.
- Справка о составе семьи.
- Разрешение ООП.
- Договор купли-продажи.
- Выписку из ЕГРН.
- Кадастровый паспорт квартиры.
- Акт приёма-передачи.
- Выписка со счёта и квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
- Договор о выплате аванса.
- Договор аренды банковской ячейки.
- Справка о психическом здоровье продавца.
Если в сделке участвует доверенное лицо, то нужна и его нотариально заверенная доверенность.