Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как обменять квартиру на равноценную квартиру или с доплатой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Деньги и налоги, выгоды и риски.
Как известно, любые юридические манипуляции имеют разные последствия с точки зрения выгодности или невыгодности для субъекта (то есть для человека, задействованного в сделке). Логично, что люди стремятся как можно более выгодно решать свои проблемы, по возможности экономить. Для начала давайте вспомним, на что претендует государство, когда его граждане продают свою собственность.
Содержание:
Дополнительные документы
Если квартира приобретена участником сделки во время нахождения в зарегистрированном браке, он должен предоставить письменное, нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Если же собственниками доли жилплощади являются несовершеннолетние дети или недееспособные инвалиды, продавец должен получить разрешение органов опеки и попечительства.
В случае, когда обмениваемая квартира находится в долевой собственности двух или более лиц, для обмена требуется их согласие. Как и в предыдущем случае оно оформляется в письменном виде и нотариально удостоверяется.
Мена с доплатой
При таком виде мены возможен обмен однокомнатной квартиры на трехкомнатную с доплатой.
Или обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную.
В договоре мены стороны прописывают размер доплаты одной из сторон другой, сроки и процедуру внесения доплаты.
Затем выполняют действия в порядке, описанном в предыдущем пункте, плюс осуществляется передача доплаты с получением расписки.
В договоре мены, с доплатой или без, может быть только две стороны. Этот способ позволит вам поменять однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой.
Мена без доплаты
С чего начать?
Комната должна быть подготовлена соответствующим образом перед тем, как ее обменять, и речь идет далеко не о внешнем виде. Обратитесь к остальным собственникам за письменным согласием на бартер. Тоже должен сделать и ваш супруг. После этого если в помещении прописаны другие люди, кроме непосредственных владельцев, постарайтесь их выписать.
После этого можно обратиться в риелторское агентство или самостоятельно заняться поиском.
Правда в последнем случае, он может затянуться, так как вы не имеете соответствующей базы данных для того, чтобы быстро подобрать вариант.
После того как клиент найден, надо решить с ним организационные вопросы.
Показываете друг другу объекты недвижимости, ищите компромиссы, договариваетесь обменяться с доплатой или без.
После этого наступает время составления договора и его подписания. Можете сделать это самостоятельно, а можете – обратиться к нотариусу.
Последний вариант надежнее, если вы не совсем уверены в добрых намерениях своего оппонента.
Как обменять? Итак, на семейном совете было принято решение о преобразовании вашего жилья. Следующим вашим действием должен быть поиск предложения. Сделать это можно различными способами:
- искать покупателя с подходящим вариантом самостоятельно, при помощи подачи объявлений;
- обратиться за помощью к частным риелторам и агентствам.
Обмен квартиры с большей на меньшую доплатой разницы
В случае если речь идет примерно об одном ценовом сегменте для продаваемой и покупаемой квартиры, размер предстоящих расходов более предсказуем. Если вам нужна большая квартира в вашем же районе, размер доплаты составит разницу в квадратах, умноженную на небольшой понижающий коэффициент (в абсолютных цифрах это составит от 1 млн. руб. в старой Москве). Такой коэффициент связан с тем, что на вторичном рынке стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры выше, чем этот же показатель для двухкомнатной (при прочих равных условиях). Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную технически осуществляется по такой же схеме. Большие квартиры в одном ценовом сегменте потребуют доплаты, которую можно рассчитать, исходя из количества дополнительных предполагаемых квадратов.
Обмен квартиры с доплатой — цена вопроса
МЫ ПОМОЖЕМ ПЕРЕЕХАТЬ ВАМ В ЛЮБУЮ КВАРТИРУ, ПРЕДЛАГАЕМУЮ В МОСКВЕ И ОБЛАСТИ, НО НА СОБСТВЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ МЫ ГОТОВЫ ПРЕДЛОЖИТЬ СПЕЦИАЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ Фото Город Комнат Метро Адрес Площадь Цена Москва 4 Новослободская 5 минут пешком Фадеева, 4 145 кв.м. 80 000 000 р. Москва 4 Первомайская 5 минут пешком СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ! Верхняя Первомайская, 38 116 кв.м.
Н/в при обмене квартиры
При заключении договора мены гражданин имеет право на два вида налоговых вычетов: при продаже и при покупке.
Н/в при продаже (передаче по договору мены) недвижимости
В случае если по договору мены гражданин получает доплату, облагаемую НДФЛ, он может уменьшить налоговую базу (сумму доплаты, полученную при обмене квартиры) на н/в. Размер льготы зависит от того в какой сумме гражданин производит уменьшение: в размере установленного НК РФ лимита или в сумме произведенных расходов по приобретению квартиры, которая была передана по обмену.
В размере произведенных затрат на покупку
В случае если у гражданина имеются документы, подтверждающие покупку переданной по обмену квартиры, он может полученную доплату уменьшить на произведенные затраты. Если сумма расходов превышает сумму доплаты, налог к уплате будет равен нулю. Необходимо помнить, что даже если сумма к уплате в бюджет отсутствует, полученная доплата подлежит отражению в налоговой декларации, которую необходимо сдать в ИФНС по месту прописки.
Сколько стоит договор мены у нотариуса
Цены за услуги нотариусов по оформлению договора мены в большой мере зависят от местоположения. В столице за услугу придется заплатить около 5 000 гривен. А в небольших городах за аналогичную работу берут 2 500 грн, а то и 1-2 тысячи гривен.
Зачем разменивать жилье?
Покупка квартиры – весомая инвестиция для большинства украинцев: одни приобретают малогабаритное жилье, другие – вкладывают в новостройки на ранних этапах возведения многоэтажного дома, третьи – арендуют, накапливая необходимое количество средств. Но иногда собственникам приходится прибегать к размену собственной квартиры. Обмен недвижимости может понадобиться в случаях:
- развод с разделом имущества – каждый из супругов желает получить вместо своей доли отдельную квартиру;
- расширение семьи, проживающей на небольшой жилплощади, или наоборот, если семейная пара больше не нуждается в просторном жилье в связи с выездом детей, и желает переехать в компактную квартиру;
- улучшение условий проживания – неудобство или недопонимание между родственниками;
- смена места жительства в связи с неподходящей инфраструктурой – переехать из города в пригород, или поменять загородный дом на городское жилье;
- желание вместо одной большой квартиры иметь две отдельные для сдачи в аренду, или наоборот – обзавестись просторным жильем за счет двух или нескольких квартир поменьше
- при делении наследства – несколько наследников желают обзавестись отдельным объектом вместо доли квартиры или дома;
- при финансовых трудностях – нет возможности содержать большую жилплощадь, поэтому хочется обзавестись жильем поменьше и прочее.
Для размена жилья необходимо пройти процедуру приватизации недвижимости (если она не была проведена ранее) и получить письменное согласие всех собственников на данную процедуру.
Чем обмен квартиры отличается от продажи
Договор купли-продажи – соглашение, по которому один участник сделки передает имущество второму за денежное вознаграждение. Здесь присутствует один продавец и один покупатель, а в качестве объекта сделки выступает одна квартира или дом. Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:
«Договір купівлі-продажу в сучасному світі є переважним механізмом набуття права власності через свою універсальність та досить великий вибір різноманітних пропозицій від забудовників на ринку первинної нерухомості. Перевагою даного договору є пряма і безпосередня фіксація факту купівлі нерухомості та набуття права власності з моменту укладення договору і його нотаріального засвідчення.
Сам договір, зазвичай, є типовим і зрозумілим, тому, на мою особисту думку, більше уваги слід приділяти саме додатковим угодам, що зазвичай йдуть разом з ним, адже, саме там досить часто забудовник трохи «хитрує», додаючи квадратні метри спільної житлової площі, занадто абстрактно описуючи стан завершення квартири на момент продажу, завищені майбутні комунальні платежі через власний створений ЖЕК без можливості розірвання з ним договору про надання послуг і багато іншого».
Договор мены – соглашение, в рамках которого обе стороны принимают на себя обязательства передать имущество друг другу. Здесь каждый участник продает и покупает.
Причины обмена и цели
Причин обмена можно перечислить длинный список, и все они с огромной силой побуждают отдельных граждан обменивать своё жильё, менять уже ставшее привычным место жительства. И потому появилось множество способов того, как обменять квартиру на квартиру, в зависимости от условий в каждом отдельно взятом случае. Обмен имеет и свои преимущества, и свои недостатки. Самой частой причиной обмена жилья бывает необходимость улучшения жилищных условий, то есть расширение жилплощади (например, пополнилось семейство, выросли потребности или необходим больший комфорт), и тогда подыскивается вариант, при котором появляется возможность обменять собственную недвижимость.
Обмен квартиру на квартиру, как утверждают риелторы, может потребоваться и для поправки материального положения, когда большая жилплощадь обменивается на меньшую с доплатой. В этом случае и место для жизни сохраняется, и появляются средства для улучшения качества этой жизни. Но гораздо чаще в последнее время происходят случаи как раз обратные — сохраняя недвижимость, обмен квартиры на квартиру люди совершают из меньшей в большую, добавляя пространство в виде дополнительных квадратных метров. Не менее часто обменивается одна большая квартира на две меньшие, если семья решает разъехаться. Такое бывает при разводах, которых сейчас очень много, при разделе наследства или отселении взрослых детей в отдельное жильё. Например, обмен 1-комнатной квартиры на 1-комнатную встречается реже. Здесь причиной может послужить смена района на более престижный или серии дома с более удобной планировкой.
Обмен с ипотекой
Вопросы по обмену квартиры, которая находится в ипотеке, поднимаются довольно часто. Это ещё одна достаточно сложная разновидность работы с недвижимостью причём с течением времени она становится всё более распространённой, поскольку весьма значительная доля квартир покупается в кредит. Эта операция требует не только одобрения, но и непосредственного участия того банка, который кредитовал покупку жилья.
Техническая сторона этой сделки заключается в том, что единовременно заключены бывают не один, а два договора: один из них — по продаже, а второй — по покупке. Покупатель при продаже квартиры должен выплатить долг банку вместо продавца, либо на него переводятся долговые обязательства. Последнее банки делают более чем неохотно. Кроме того, на квартиру банком налагается обременение одновременно с переоформлением, и это в дальнейшем не позволит новому владельцу продать эту недвижимость до полного расчёта по долгу.
Налог и пакет документов
И ещё один из самых важных аспектов квартирного обмена — налогообложение. Кодексом налоговым никак не регламентируется налог на прямой обмен квартирами, но Гражданский кодекс в статье 567 говорит о том, что договор мены проходит по тем же правилам налогообложения, что и купля-продажа. Передающая права собственности сторона признана продавцом, а другая сторона — покупателем, а потому оплата налога за каждую из квартир будет посчитана по натуральной форме стоимости жилплощади, которая отражена в договоре мены. Не взимается налог при обмене только в том случае, если квартира в собственности данного владельца находится более трёх лет.
О пакете документов лучше всего говорит список содержимого:
1. Документы, определяющие принадлежность жилой площади.
2. Кадастровый паспорт.
3. Копия лицевого счёта и выписка из домовой книги.
4. Документ оценочной стоимости квартиры после оценки недвижимости.
5. Документы, удостоверяющие личность (свидетельства о рождении и паспорта проживающих).
6. Свидетельства о расторжении или заключении брака (если недвижимость приобретена до развода, для сделки нужно письменное согласие бывших супругов).
7. Справка отдела опеки несовершеннолетних (если таковые на жилплощади прописаны или имеют доли).