Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отменяется «банковский роуминг»». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция вс рф.
Справка БН Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять, является ли приобретатель добросовестным:– факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;– возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;– знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.Источник: Правовая база «Гарант» В частности, по мнению Верховного Суда, покупателю следует проверять не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества. Суды обязаны выяснять, «была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т. д».
Содержание:
Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества
В Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2004 году была внесена статья 31.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение», которая начала действовать с 2005 года. Согласно ст. 31.1. собственник жилого помещения, который не получает свою недвижимость от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, при соблюдении определенных условий имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны.Источник: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Напомним, что согласно статье 302 ГК РФ добросовестным признается приобретатель, который не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать.
Обзор судебной практики
Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав.
В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.
В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества.
Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России».
В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным.
В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.
Способы защиты или как уберечься от приобретения спорного имущества
Для того, чтобы не оказаться в статусе добросовестного приобретателя, хотелось бы дать будущим собственникам несколько рекомендаций:
- до того, как оформлять сделку и подписывать договор купли-продажи недвижимости, проведите полную юридическую проверку приобретаемого имущества, лучше привлечь для этого соответствующих специалистов;
- поинтересуйтесь историей продаж: как давно последний раз отчуждалось имущество;
- проведите проверку дееспособности лица, которое отчуждает вам имущество, сведения о дееспособности или частичной дееспособности лица может получить нотариус по своему запросу;
- если права на объект, который вы хотите приобрести, вам собираются передать по доверенности, настаивайте на том, чтобы встретиться с собственником и удостовериться в его согласии на отчуждение имущества;
- в договоре купли-продажи указывайте реальную сумму, за которую приобретаете имущество;
- денежную сумму в оплату имущества передавайте с обязательным составлением расписки, к которой также укажите реальную сумму передаваемых средств, расписку составляйте в присутствии двух свидетелей.
Если вы все-таки оказались в подобной ситуации, можем посоветовать:
- не ждите, что ситуация разрешится сама собой, обращайтесь к юристу, имеющему опыт работы по аналогичным категориям дел;
- застрахуйте приобретенное имущество от риска потери прав собственности, в некоторых случаях это может стать дополнительным инструментом для защиты своих прав;
- в обязательном порядке наложите запрет на операции регистрационного характера со своим имуществом, в случае если их попытаются произвести без вашего участия.
Подводя итог вышесказанному, хочется заметить, что единственный способ, который может сохранить имущество, приобретенное от лица, не имеющего права его отчуждать — это покупка или продажа такого имущества по решению суда.
Истребование имущества у добросовестного приобретателя
Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:
- При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
- собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
- было у них похищено;
- выбыло из владения другим путем против их воли.
- При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.
Обзор судебной практики
Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав.
В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.
Добросовестный приобретатель жилья, как и сапер, без тяжелых последствий может ошибиться лишь раз
2 августа Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон № 299-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Закон дополнен разделом «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения» и дает право однократно и единовременно получить компенсацию от государства в связи с потерей добросовестно приобретенного жилья.
Закон вступает в силу с 1 января 2020 года и имеет обратную силу.
Необходимость введения нового закона
Практика показывает – ситуации, когда добросовестный покупатель приобретает квартиру на вторичном рынке, а потом один из ее бывших собственников оспаривает сделку купли-продажи, возникают довольно часто.
Основанием для предъявления претензий обычно становится наличие среди собственников:
- несовершеннолетних граждан, а также лиц, находившихся в армии или в местах лишения свободы, не учтенных при приватизации жилья;
- наследников, не знавших о факте смерти наследодателя, которому принадлежало жилье;
- граждан, психическое состояние которых не позволяло им самостоятельно заключать сделки с недвижимостью;
- несовершеннолетних, которым не были выделены доли в жилье, приобретенном с использованием средств материнского капитала и пр.
Как получить компенсацию
Закон вступает в силу с 1 января 2020 года – это значит, что воспользоваться правом на получение компенсации смогут только те покупатели жилья, которые совершили сделку после указанной даты.
Чтобы получить компенсацию, потребуется:
- после расторжения договора купли-продажи подать в суд иск о взыскании денег с продавца и о признании покупателя добросовестным;
- после получения судебного решения обратиться к судебным приставам с исполнительным листом для взыскания долга;
- в случае, если в течение 6 месяцев с момента обращения к приставам продавец не возместит покупателю уплаченные им деньги – подать иск к государству.
Добросовестный приобретатель: судебная практика
Департамент, узнав о факте выбытия спорной квартиры из владения города, подал против последнего покупателя в цепочке договоров купли-продажи Д. (далее – ответчик) исковое заявление с требованием выселить его и передать квартиру в собственность г. Москвы.
Нередко можно столкнуться с ситуацией, когда после покупки определенной вещи оказывается, что она была реализована нелегитимно, а права собственности на нее находятся у другого человека, а не продавца.
Это обусловлено тем, что честные покупатели должны доказать, что они действительно не причастны к мошеннической схеме, поэтому у них просто не было сведений о том, что продавец совершает аферу.
Теперь заверенные обстоятельства не требуют лишних доказательств. По сути, нотариальное удостоверение по юридическому статусу само приравнено к судебному решению.
Рынок недвижимости — Россия — последние новости
Продолжаем исследовать обзор судебной практики Верховного суда России в части исков об истребовании имущества у добросовестных и не очень добросовестных приобретателей.
ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате.
Собственник должен доказать наличие у него права собственности и факт того, что покупатель владеет имуществом незаконно.
ВАЖНО! К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования. Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки.
В орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, М. была представлена выписка из домовой книги, из которой следовало, что в спорной квартире никто не проживает и не состоит на регистрационном учете, а прежний собственник К. в 2009 году выписан из квартиры по его заявлению. Аналогичные сведения были получены судом из управления Федеральной миграционной службы.
Но чиновники спустя годы в суде говорили, что когда-то была незаконной самая первая приватизация. Точно такая же история случилась у Александра Дубовца. В отличие от собратьев по несчастью этот человек смог дойти до Конституционного суда и «засудить» неправильные нормы.
Одна из самых главных «страшилок» нашего рынка недвижимости – признание сделки купли-продажи квартиры недействительной. «Собственник» не раз писал о том, что обезопасить себя на все 100% трудно.
Но, исправляя одну несправедливость, тут же, по сути, совершали другую — забирая когда-то незаконно приватизированное имущество у добросовестных приобретателей, нарушали уже их права. И первое — право на жилище. А вот если законопроект превратится в закон, то суды будут обязаны устанавливать, добросовестно ли была куплена квартира или дом.
Когда квартиру могут изъять у добросовестного покупателя
Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного покупателя квартиры (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется виндикация.
Признание добросовестным приобретателем
Во-первых, разберемся с самим понятием добросовестного приобретателя. Для того, чтобы были какие-то шансы на признание добросовестным приобретателем, Вы обязательно должны обладать признаками такого лица.
И прежде всего, при этом суд будет интересовать, знал ли приобретатель на момент приобретения имущества о том, что продавец не имеет полномочий на продажу имущества. Прежде всего данный признак определяется на основании выписки из ЕГРН (с историей сделок).
Однако само по себе наличие записи в реестре о правах продавца на отчуждаемое имущество не будет свидетельствовать безусловно о Вашей добросовестности. Это будет презюмироваться, но такая презумпция будет опровержимой.