Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку ,если ее сделали или планируете». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Подлежит ли легализации такое мероприятие.
Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.
Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:
- Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
- Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
- Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.
Содержание:
Стоимость услуги
Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.
Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.
Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.
Что нужно
Перед обращением с заявлением, собственник должен собрать все, что нужно для перепланировки:
- выписку из Росреестра, а также из домовой книги, подтверждающей число зарегистрированных лиц;
- технический паспорт на квартиру;
- проектную документацию;
- разрешения пожарного и санитарного контроля (при необходимости).
Также потребуется письменное согласие на перепланировку остальных собственников жилья. Если здание, где расположена перепланируемая квартира, считается исторической ценностью, понадобится разрешение органов по охране памятников культуры и архитектуры. Если планируется расширение площади за счет общедомового имущества, добро должны дать в МЧС.
Если перепланировать предстоит нежилое помещение, согласно законодательству потребуется документ, подтверждающий учреждение ООО или ИП.
Какие действия относят к перепланировке
Статья жилищного кодекса 25 определяет список работ, которые заранее оговариваются с уполномоченными органами. В ней указана следующая информация:
- Перепланировка – работы по ремонту, которые нужны для изменения конфигурации помещения. После этого вносятся сведения в техпаспорт.
- Переустройство – изменяется местонахождение сетей инженерии, смена коммуникаций и прочее. Несмотря на то, что этот вид работ не считается масштабным, он также требует внесения изменений в паспорт.
К перепланировке относят работы:
- создание проемов для дверей, лестниц в несущих стенах;
- монтаж дополнительных стен, оказывающих нагрузку на главные несущие конструкции, а также перекрытия, находящиеся между этажами;
- изменение обустройства пола, если это повысит нагрузку на несущие перегородки;
- уменьшение либо увеличение проемов в стенах, относящихся к несущим;
- самостоятельное оборудование балкона, лоджии;
- перенос функциональных комнат из одной в другую.
Стройработы требуют создания проектных актов. Оптимальный вариант – обратиться в специализированную компанию с лицензией. А вот узаконить перепланировку уже можно самостоятельно, но подготовьтесь к тому, что работы займут силы и время.
С чего начинаются работы по оформлению?
Требуется сбор соответствующей документации:
- документы, подтверждающие право владеть недвижимостью;
- удостоверение личности;
- техпаспорт.
Когда бумаги будут готовы, собственник недвижимости обращается в бюро тех. инвентаризации – там составят соответствующий план, дадут новый техпаспорт.
Когда у собственника на руках новый техпаспорт, он обращается в Жилищную инспекцию и пишет заявление. Там в течение полутора месяцев принимается решение относительно узаконения перепланировки либо же заявитель получит отказ.
Как узаконить сделанную перепланировку через суд
Если вы получили отказ в согласовании перепланировки по обычной процедуре, остается обращаться в суд. На это дается три месяца с момента вынесения отрицательного решения по вашему вопросу. Заявление подается в районный суд по месту жительства или по месту нахождения отказавшего вам госоргана.
Подавая исковое заявление, приложите к нему следующие документы:
- уведомление о вручении другим участникам процесса направленных им копий иска и отсутствующих у них документов,
- квитанция об уплате госпошлины 300 рублей,
- полученный вами отказ в согласовании перепланировки,
- правоустанавливающие документы на квартиру,
- документы БТИ,
- проект перепланировки или эскиз,
- договор с проектной организацией (если перепланировка делалась по проекту),
- заключения компетентных органов,
- любые другие документы, которые подтверждают вашу позицию,
- документы, которые подтверждают статус вашего адвоката или представителя (если пользуетесь такими услугами).
В течение месяца должен состояться суд. На заседании вам нужно будет убедить судью в своей правоте.
Вот те “три кита”, на которых должна строиться ваша позиция:
- перепланировка не нарушает чьих-либо прав, не угрожает ничьей жизни или здоровью,
- строительные правила и нормы при перепланировке были соблюдены,
- вы сделали все, чтобы получить разрешение на перепланировку.
Разумеется, каждый из этих трех пунктов нужно будет “раскрыть”, приводя конкретные доказательства.
Если во время заседания встанет вопрос о строительно-технической экспертизе вашей квартиры, она будет назначена. Оплачивает проведение этой экспертизы та сторона, которая подняла этот вопрос.
Что из сделанного самовольно узаконить не удастся
Перед тем, как начать самовольную перепланировку в надежде оформить разрешения и внести коррективы в правоустанавливающие документы позже, необходимо знать, что узаконивать нельзя. Законодательно запрещено:
- Увеличивать метраж кухонь, туалетов, ванных комнат, если увеличение производится за счет жилой площади путем ее уменьшения больше, чем на четверть;
- Объединять оборудованную газовой плитой кухню с другими комнатами посредством открытых арок либо сноса перегородок (на дома с электроплитами ограничение не распространяется);
- Даже частично разбирать несущие конструкции (стены, перегородки);
- Уменьшать количество, геометрические размеры (сечение), сносить и переносить домовые инженерные коммуникации — вентиляционные каналы (проемы), водопроводные трубы, радиаторы центрального отопления;
- Переносить санузлы за пределы зон, предусмотренных поэтажным планом (располагать над жилыми помещениями нижних этажей), исключение — верхние этажи двухуровневых квартир;
- Выносить радиаторы отопления за пределы жилых помещений — на балконы, лоджии;
- Наращивать площадь балконов за счет квадратных метров жилых комнат (разрешается присоединять пространство балкона или лоджии посредством арки шириной менее одного метра).
Нужно знать: сотрудники банка имеют право инспектировать состояние ипотечных квартир!
Затевая перестройку, предполагающую вмешательство в планировку, нужно помнить, что она не должна ухудшать существовавшие ранее условия проживания. Законодательство допускает:
- Объединять пространство жилой комнаты и оборудованной газовыми приборами кухни посредством дверного проема, арки с дверью раздвижного типа;
- Расширять санузел за счет общей (нежилой) площади — прихожей, ниш, коридоров;
- Переносить от стояка трубы путем их удлинения при сохранении начального угла слива.
Заключение
«Перепланировка», «переустройство» и «реконструкция» — самостоятельные понятия, которые следует различать в виду принципиальных отличий между ними и правовых последствий, наступающих после их незаконного осуществления. Не все самовольно произведенные переделки подлежат узакониванию. Те, которые можно легализовать, осуществляются самостоятельно административным путем или в судебном порядке. В обоих случаях придется потратить время, нервы и деньги.
Процедура узаконения уже сделанной перепланировки
Узаконить уже сделанную перестройку квартиры, при которой технический план жилья был существенным образом изменен, можно, следуя инструкциям:
Чтобы получить грамотную консультацию специалиста на первом этапе процедуры узаконения, нужно взять с собой:
- старый техпаспорт;
- план здания по этажам;
- расшифровку проекта или эскиза – экспликацию.
Необходимо решить, будет ли составлен проект или эскиз, в зависимости от того, какого рода перепланировка была сделана.
Также потребуется составить заявление о перепланировке:
Эскиз составляется, если были выполнены следующие переделки:
Что узаконить перенос туалета или ванны, не нужно платить штраф или получать особое разрешение, достаточно лишь уведомить о проведении работ жилищную инспекцию.
Что считается перепланировкой
Не каждое изменение в квартире считается перепланировкой. Так, перенос радиаторов отопления, установка гипсокартонной перегородки в комнате, замена полов, дверей, труб – это не перепланировка. То есть, то, что не нужно фиксировать в документах БТИ – не перепланировка.
А вот расширение дверного проёма, перенос двери одной стены на другую, совмещение санузла – в этих процедурах дело касается несущих конструкций, требующих соответствующего отображения в документах. Несогласованные с уполномоченными на узаконивание перепланировки органами действия в отношении несущих конструкций грозят всему дому риском разрушения.
Виды реконструкции жилого помещения
Перепланировкой считается кардинальное изменение конструкций собственного жилья (совмещение санузла, расширение кухонного пространства, увеличение дверного проема и мн.др.). Все внутренние изменения носят либо сложный характер перепланировки, либо поверхностный.
К сложным видам работ относятся:
- снос (частичная разборка) несущих конструкций;
- увеличение площади жилого помещения за счет неполезной площади (коридор, кладовая, ниши);
- совмещение зала и столовой;
- перестановка газового оборудования (обязательно разрешение соответствующих органов);
и еще ряд мероприятий связанных с улучшением жилищных условий.
Для перепланировки сложного характера необходимы соответствующие разрешения, согласованные с рядом учреждений, уполномоченных в данной сфере:
- В первую очередь необходимо разработать план-проект, будущих работ.
- Получить разрешение соответствующих органов на эти работы.
- Если разрешение получено, необходимо впоследствии зарегистрировать все изменения планировки жилого помещения после окончания работ.
- Для разработки проекта можно обратиться в фирму-посредник, имеющую лицензию на соответствующие услуги. Стоит отметить, что сам проект и все проводящиеся в последствие работы затребуют серьезных финансовых инвестиций.
В случае если разрешение не получено, но есть уверенность, что изменение конструкций не наносит никому вреда, стоит обратиться в судебную инстанцию с предоставлением всех соответствующих доказательств.
К поверхностным работам можно отнести:
- замену сантехники;
- реконструкцию дверного проема (арочный проем, небольшое расширение, только не несущей конструкции);
- демонтирование некоторых стеновых перегородок (при условии, что стена не несущая).
Сколько стоит мероприятие
Сумма понесенных расходов по узаконивание перепланировки может варьироваться в зависимости от региона и складываться из нескольких составляющих:
- стоимость самого проекта;
- запрашиваемой технической документации из БТИ;
- госпошлины;
- судебных расходов и иных составляющих.
Все зависит от сложности перепланировки, срочности подготовки проекта и т.д. Ориентировочные расценки таковы:
- Штрафные санкции за самовольную перестройку объекта – 2000-2500 руб.
- Цена проекта зависит от региона и варьируется в диапазоне от 4000 руб. и выше.
- За технический паспорт необходимо оплатить 900 руб.
- Судебная госпошлина составляет 300 руб.
- Если все действия проводятся с использованием посреднических услуг, то сумма повышается на сумму оплаты за эти услуги.