Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коллекторам запретили требовать долги за услуги ЖКХ. Можно не платить?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Покупка квартиры с долгами по ЖКХ.
Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.
Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.
Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.
Содержание:
Как узнать долг по ЖКХ?
Для избежания форс-мажорных ситуаций, продавцу будет полезно знать, как проверить долг по квартире перед покупкой. Закон, а в частности ГК РФ, обязывает продавца ознакомить со всеми условиями процесса.
Как узнать долги по ЖКХ? Провести анализ сделки можно несколькими способами:
- Обращение в центр координации ГУ ИС. Это государственные учреждения «Инженерные службы районов», где можно получить нужную информацию о недвижимости и долгах. Особенность: обратиться в центр могут жители столицы, получить данные можно при личном обращении или через интернет, воспользовавшись формой на портале.
- Обращение в управляющую компанию.
- Обращение в расчетно-кассовый центр. Специалисты центра сделают запрос, получив актуальную информацию от поставщика услуг.
Покупатель всегда может обратиться в ЖКХ, в энергосбытовую компанию. Внедряют такую практику и банки, например, Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, будут ли коммунальные долги при покупке квартиры.
При согласии покупателя
Если покупатель знает о наличии долгов, тогда продажа возможна. Однако для того чтобы новый владелец заплатил долг по имеющимся квитанциям, следует прописать этот момент в договоре.
При этом решается вопрос о скидке на жилье и итоговой сумме по продаже недвижимого имущества. Это обезопасит предыдущего владельца от искового заявления в суд, где будет решен вопрос о не оплате долга.
Когда можно продавать?
- Продажа квартиры с долгом возможна лишь тогда, когда ситуация не дошла до судебного разбирательства.
- Если суд постановил, что собственник жилья должен внести определенную сумму по долгам за ЖКХ и квартплату, тогда судебные приставы на основе судебного решения могут наложить обременение на жилое помещение.
- Тогда продать его будет уже невозможно.
Наличие неоплаченных счетов не препятствует продаже. При этом не имеет значение, кто будет их оплачивать.
Чаще всего подобные сделки связаны с иными причинами, по которым они не могут быть подписаны:
- на квартиру наложено обременение, то есть она находится в залоге у банка;
- на помещение наложен арест со стороны судебных приставов;
- помещение относится к не приватизированному;
- третьи лица выставляют собственные права на жилое помещение;
- нет согласия от иных собственников жилья.
Переуступка долга
При переуступке долга все платежи, которые ранее были предназначены для предыдущего владельца, переходят к новому хозяину.
В подобном случае при продаже часто делается скидка на жилое помещение, чтобы новый владелец мог оплатить услуги ЖКХ.
Коммунальные платежи
Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.
А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).
Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.
Обратите внимание
Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.
Хотя желающих приобрести такое проблемное жилье с долгами, вероятно, будет немного. Большую часть покупателей отпугнет наличие долгов и они предпочтут рассмотреть иные варианты покупки.
На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.
Заключение сделки
Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:
- Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
- При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
- Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
- Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
- Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
- Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
- Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
- Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.
- Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
- Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.
Уведомление управляющей компании
После заключения сделки купли-продажи меняется не только собственник квартиры, но и финансово-лицевой счет, который используется для начисления и оплаты коммунальных услуг. Поэтому у покупателя возникает необходимость уведомить управляющую компании о смене собственника.
Уведомление пишется в свободной форме на имя руководства УК.
Главное, чтобы в нем содержалась конкретная просьба об открытии нового счета для внесения платы за услуги ЖКХ.
К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.
Уведомление необходимо принести лично в абонентский отдел УК и вручить уполномоченному лицу.
Второй экземпляр с отметкой о принятии необходимо сохранить до изменения счета.
Допускается также направить уведомление заказным письмом с описью вложения.
Процесс продажи
Осуществить сделку купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам возможно на законных основаниях, для этого необходимо:
- в добровольном порядке ознакомить потенциального покупателя с имеющимся долгом.
- договориться, что продавец оплатит всю задолженность в полном объеме из средств аванса, внесенного покупателем. Для подтверждения договоренности обязательно составляется письменное соглашение.
- написать, что покупатель лично выплатит долг, при условии, что продавец сделает скидку в оговоренном размере.
- если же обе стороны не пришли к общей договоренности, то долг автоматически следует за прежним владельцем квартиры.
Необходимо в точности знать, как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам. К какому бы компромиссу не пришли обе стороны, это обязательно надо зафиксировано в договоре купли-продажи жилого помещения. То есть, если задолженность не переходит покупателю, то к договору прилагается справка о наличии конкретного долга, за который ответственен продавец. Это поможет впоследствии покупателю ответить на требования УК о переходе квартиры.
Важно! Собственник квартиры должен знать, что если у него существует долг по оплате ЖКХ, то он может числиться за ним в течение 3 лет. Затем происходит его списание. Поэтому фактически он должен оплачивать лишь долги трехлетней давности – остальное с него требовать просто не имеют права.
Если на жилплощадь наложен арест, то собственник не имеет законного права ее продавать или заключать другие сделки.
Как продать квартиру с коммунальными долгами
Сама процедура продажи квартиры с коммунальными долгами ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением одного пункта, связанного с переоформлением долга на другого человека. Последнее верно лишь в том случае, если переуступка долга производится через договор, а не отдельное соглашение.
Расходы и сроки
Учитывая тот факт, что на данный момент заверять договора купли-продажи у нотариуса не обязательно, единственная статья расходов (помимо самой стоимости квартиры и суммы долга по квартплате) – это госпошлина при регистрации права собственности. Она составляет 2000 рублей на каждого нового владельца.
При желании, вся сделка может быть совершена всего за несколько дней или даже часов. Справку управляющая компания делает быстро, а все остальные документы и так есть на руках сторон.
3 способа продать квартиру с долгами
Однако даже если собственник имеет определенную задолженность (в том числе большую) перед коммунальными компаниями он может продать объект законными способами:
- Продавец и покупатель (либо их представители, действующие по нотариально заверенной доверенности) подписывают соглашение, согласно которому прежний собственник обязуется погасить долги в полном объеме до совершения купли-продажи. Именно этот документ заменит справки об отсутствии задолженности при регистрации сделки.
- Покупатель авансирует сделку, но с тем условием, что эта сумма пойдет на погашение задолженности. В дальнейшем она вычитается из суммы квартиры, как и в общем случаев. Аванс играет двойную роль – обязательство совершить сделку в установленный срок и погасить задолженность в полном объеме.
- Стороны договариваются о снижении цены квартиры по сравнению с рыночно обоснованной на сумму долга, и покупатель в дальнейшем погашает его за счет возникшей разницы. Однако сумма должна быть уменьшена не более, чем на 15-20%, поскольку в противном случае налоговые органы могут заподозрить сознательное искажение данных для уменьшения налоговой базы.
В последнем случае определенные риски берет на себя продавец – желательно, чтобы покупатель подписал письменное обязательство о том, что он действительно выплатит все прежние долги или сделает это заранее, еще до сделки.
Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.
Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.