Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взаимозачет при продаже и покупке квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Споры с налоговой по двойным вычетам.
Несмотря на многочисленные пояснения Минфина и прямое указание в Налоговом кодексе на возможность применения одновременно нескольких вычетов в пределах одного налогового периода, нередки ситуации, когда налогоплательщиков на местах ущемляют в таком праве. Аргументация приводится самая разная: например, то что взаимозачет разных групп налогов невозможен.
На самом деле это не так: налог при продаже и покупке квартиры налогоплательщик вправе уменьшить не только на 1 млн р., но и на положенные покупателям 260 тыс. р., а также иные группы вычетов (в т.ч. и на лечение одновременно, обучение, пр.).
Вы вправе обжаловать неправомерный отказ в предоставлении вычета в судебном порядке со ссылкой на нормы Налогового кодекса или подать жалобу на имя руководителя Инспекции.
Налоговики правы только в 1-м случае: если вы продали квартиру в одном году (например, в 2015-м), а купили – в следующем (в 2016-м). Тогда право на вычет как у покупателя у вас возникнет только в 2017-м году, но отчитаться о полученных доходах при продажи нужно было еще в 2016 году.
Содержание:
Пример расчета
Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.
Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:
3 300 000 руб.x0,7 =2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.
При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:
Отвечает к. ю. н., адвокат Юлия Вербицкая:
Если продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде неизбежна, продавец может рассчитывать на послабления, которые способны минимизировать его расходы на НДФЛ с продажи или даже полностью их компенсировать.
Как известно, платить налог с операций по реализации товаров (работ, услуг) продавец обязан только при условии, что они реализованы им на российской территории. В статье рассказывается о том, как определяется место реализации работ (услуг), связанных с недвижимостью.
Сроки владения по некоторым объектам недвижимости увеличены с 3 до 5 лет. Смотреть на этом же сайте в другой статье по налогам. В начале 2012 М.подписал акт приемки квартиры. В конце 2012 года М. совершает альтернативную сделку по продаже своей квартиры за 2,5 млн. и покупке новой за 4 млн. М. работает, вычет до этого не получал.
Взаимозачет при продаже и покупке квартиры
Когда, на старое жилье найдется покупатель, параллельно с документами на реализацию своей квартиры гражданин подпишет договор на приобретение новой. Агентство будет полностью контролировать все этапы сделки. Оптимальным вариантом для лица, будет иметь уже готовую денежную сумму, для выплаты разницы между ними.
В большинстве случаев, продажа квартиры сопровождается приобретением нового жилья (большего по площади, выгодным расположением от социально-значимых объектов и прочим причинам), таким образом происходит улучшение жилищных условий.
Для того чтобы претендовать на налоговые вычеты, а значит воспользоваться взаимозачетом, Иванцов должен отвечать двум условиям:
- он получает официальный доход и отчисляет НДФЛ по ставке 13%;
- ранее правом на вычет не пользовался (или использовал его не полностью после 2014 года).
В последнее время в рекламе застройщиков часто можно встретить фразу о том, что квартиру в доме можно приобрести по взаимозачету. Не всем россиянам понятна суть этой схемы, хотя сменить свою старую квартиру на новые апартаменты хотели бы многие. Благодаря взаимозачету долгий и энергозатратный процесс продажи строй квартиры и покупки новой можно значительно облегчить и ускорить.
В таком случае необходимо подавать две разные декларации в двух разных годах (2012г. и 2013г. соответственно). При этом продавец обязан полностью уплатить налог с продажи квартиры в 2012 году. А как покупатель получить возврат НДФЛ возможно только начиная с 2013 года (у работодателя) или в 2014 году (в налоговой по итогу 2013 года). Любые доходы, которые получает налогоплательщик, подлежат налогообложению. Это относится и к продаже жилья. Ведь, в результате продавец получает прибыль. За квартиру он должен представить отчет государству. Налог платит именно продавец, а не покупатель. Для этого он подает декларацию. Это делается в последующем году после осуществления сделки.
Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года
Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.
- Если квартира находится в собственности более 3-х лет, то при продаже платить налог не нужно.
- Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то при продаже необходимо заплатить налог.
Какой налог с продажи квартиры надо уплатить в 2019 году
С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.
Налог с продажи квартиры в 2019 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:
- Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
- Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.
Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.
При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.
Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?
Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей). Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате.
Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в пункте 3 статьи 210 Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.
Аналогичная точка зрения отражена во множестве других писем министерства (см., например, письмо Минфина от 5 июля 2013 г. N 03-04-05/25962, от 22 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-397, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/4-385, от 19 апреля 2013 г. N 03-04-05/7-393 и т. д.).
К слову сказать мы уже спорили по этому вопросу (обсуждение смотри по ссылке). Вариант налоговиков «прокатывает» только в одном случае: если вы продали квартиру в одном году (например, 2017-ом), а купили в следующем (например, в 2018-ом). В такой ситуации в 2017 году вы действительно вправе заявить лишь один вычет – для продавцов.
В каких случаях применяется срок 5 лет для освобождения от уплаты налога
Минимальный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет в следующих случаях:
Если имущество одновременно отвечает следующим условиям:
- приобретено по договору купли-продажи, дарению или наследству от иных лиц (не ближайших членов семьи), по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства, паевого инвестирования или по другому договору, связанному с долевым строительством);
- оформлено продавцом-налогоплательщиком в свою собственность после 01.01.2016 года;
- отчуждается после 01.01.2016 года (после того, как закон вступил в силу)
- не является «единственным» жильем
Если такое имущество находится в собственности продавца менее 5 лет, продавец-налогоплательщик должен уплатить налог на доходы физического лица, полученного от реализации этого имущества. Налоговая ставка остается 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.
Купили квартиру ПОСЛЕ 01.01.2016 года?
Чтобы не платить налоги нужно ждать 5 лет!
Законные пути уменьшения величины налога
Если недвижимость была во владении до 3(5) лет, сумму налогооблагаемого дохода можно уменьшить одним из способов:
- уменьшить базу налогообложения на стоимость приобретения недвижимости;
- воспользоваться вычетом в 1 млн. руб.
Владелец волен в своем выборе, опираясь на главный критерий — достижение максимальной выгоды.
Налог при продаже квартиры
Мало кто не знает, что каждый гражданин РФ обязан отдавать 13% своих заработков государству. Этот закон касается и тех доходов, которые вы получили при продаже жилья.
Размер такого налога полностью зависит о того времени, на протяжении которого вы являетесь собственником этой недвижимости.
Если она принадлежит продавцу менее трех лет, он обязан заплатить налоговые отчисления в размере 13%.
Тем собственникам, которые решат продать квартиру после трех лет владения, беспокоиться не стоит: в этом случае владелец от уплаты освободится.
Но с 2015 года в законодательство вошли некоторые поправки. Теперь отчисления могут не платить лишь собственники, владеющие жилплощадью как минимум 5 лет. Это значит, что если вы купили жилье после 1 января 2015 года, вам придется ждать как минимум пять лет, чтобы избежать уплаты налогов.
Однако есть категория граждан, которые по-прежнему могут не платить налог, если владеют собственностью три года:
- Люди, получившие недвижимость по наследству или в дар;
- Те, кто получил жилье при приватизации;
- Те, кто получил жилье по договору ренты.
Если в вашей собственности квартира находится меньше 3 или 5 лет (срок зависит от даты ее покупки), сумма налога будет определяться суммой, которую вы получите при продаже:
- Отчисления не нужно платить, если при продаже вы попросили меньше 1 млн.;
- С продажи на сумму, больше миллиона рублей, налог составит 13%.
Думаем о выгоде
Конечно, в каждом случае продажи недвижимости, которая находится в собственности меньше трех лет, выгода должна рассчитываться индивидуально. Но для того, чтобы понять, что выгоднее: использовать право на вычет или уменьшить доходы на расходы, нужно просчитать оба варианта.
Например: Гражданин Н купил квартиру в 2014 году за 1,9 миллионов. рублей, а через год решил продать за 2,4 млн. При продаже нам надо заплатить налог:
- При использовании права на вычет:
Налогом облагаться будет 1,4 миллионов (2,4 млн. – 1 млн.), и заплатить гражданин Н должен будет 182 тыс. рублей. - При уменьшении доходов на расходы:
Заплатить отчисления нужно будет с 0,5 млн. рублей и 13% составят 65 тыс.
То есть, в этом случае выгоднее воспользоваться вторым способом.
Однако такой метод выгоднее не всегда. Подумайте о том, что если квартиру вы купили, к примеру за 0,5 млн, а продаете за 1,2 млн:
- Если вы вычтете расходы, то налог придется заплатить с 700 тыс. рублей и отдать при этом 91 тыс.
- Если вы воспользуетесь правом имущественного вычета, то сумма составит только 26 тыс, рублей т.к. налогооблагаемой базой станут 200 тыс. рублей.